深圳经济特区物业管理条例
广东省深圳市人大常委会
深圳经济特区物业管理条例
深圳市第四届人民代表大会常务委员会公告第五十七号
（深圳市人大常委会2007年10月17日颁布，2008年1月1日实施）
《深圳经济特区物业管理条例》经深圳市第四届人民代表大会常务委员会第十四次会议于2007年9月25日通过，现予公布。
深圳市人民代表大会常务委员会
2007年10月17日
深圳经济特区物业管理条例
（2007年9月25日深圳市第四届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过）
第一章 总则
第一条 为了规范深圳经济特区（以下简称特区）物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，营造安全、舒适、文明、和谐的工作和生活环境，根据有关法律、行政法规的基本原则，结合特区实际，制定本条例。
第二条 特区物业管理适用本条例。
第三条 物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则。
物业管理应当遵守法律、法规规定，不得损害公共利益和他人合法权益。
第四条 市政府物业管理行政主管部门（以下简称市主管部门）负责物业管理的监督管理工作，履行下列职责：
（一）组织实施本条例以及其他关于物业管理的法律、法规，执行国家关于物业管理的有关规定；
（二）研究拟定或者制定物业管理相关政策措施；
（三）指导、协调区政府物业管理行政主管部门（以下简称区主管部门）以及其他相关行政管理部门、街道办事处、行业协会等依法开展物业管理相关工作；
（四）本条例规定的其他职责。
区主管部门负责辖区内物业管理的监督管理工作，并接受市主管部门的业务指导。
市、区政府其他有关部门应当按照各自职责，依法做好物业管理相关工作。
第五条 街道办事处在区主管部门指导下，负责组织、协调业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动。
社区工作站协助街道办事处开展物业管理相关工作。街道办事处可以委托社区工作站办理物业管理相关事务。
第六条 深圳市物业管理协会（以下简称市物业管理协会）是物业服务行业自律组织，应当积极规范行业经营行为，维护会员合法权益，促进行业健康发展；负责制定并监督实施物业服务规范，促进物业服务企业依法、诚信经营，并组织物业服务行业从业人员的业务培训，调解行业内部争议等。
第七条 建立物业管理联席会议制度，协调处理物业管理的重大问题。具体办法由市政府制定。
第二章 业主、业主大会、业主委员会和管理规约
第八条 物业的所有权人为业主。
业主在物业管理中享有法律、法规规定的权利，并承担法律、法规规定的义务。
第九条 物业管理区域应当依法成立业主大会，选举业主委员会。一个物业管理区域成立一个业主大会。业主较少的，经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。
业主大会通过业主大会会议和业主委员会行使职权。
第十条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会会议由业主委员会按照业主大会议事规则组织召开。召开业主大会会议时，应当邀请物业所在地社区工作站派员列席。
第十一条 有下列情形之一时，业主委员会应当及时召集业主大会临时会议：
（一）百分之二十以上业主提议；
（二）发生重大紧急事件需要及时处理；
（三）本条例和业主大会议事规则规定的其他情形。
应业主提议召集业主大会会议的，业主委员会应当核实提议人的业主身份。
第十二条 业主委员会不按规定召集业主大会会议的，业主可以请求所在地街道办事处责令限期召集；逾期仍未召集的，由街道办事处组织召集。
第十三条 业主大会会议召集人应当于会议召开十五日前将会议议题、时间、地点、方式以及表决事项等予以公告，并同时抄送全体业主。
第十四条 业主大会会议与会业主所持有的投票权超过本物业管理区域内投票权半数，且与会业主人数超过全体业主人数半数的，业主大会会议方为有效。
前款所称与会，是指业主在会议签到表签字确认；采用或者同时采用书面形式召开业主大会会议的，包括业主在表决票上或者选举票上签字确认并按照规定方式交回表决票或者选举票。
业主投票权数按业主所拥有物业的建筑面积计算，物业建筑面积每平方米计算为一票，不足一平方米的按四舍五入计算。
第十五条 业主可以自行投票，也可以委托他人投票。
委托他人投票的，应当出具书面委托书，载明委托事项和投票权数。受委托人投票时，应当出示委托书以及委托人和本人身份证明。
一个独立产权单位登记有两个或者两个以上所有权人的，应当自行确定一名投票人。
第十六条 业主大会会议表决采用记名投票的方式。
一个独立产权单位拥有一个表决票或者选举票，每张表决票或者选举票上应当标明该产权单位的投票权数。
第十七条 业主大会作出决定，应当经与会业主所持投票权二分之一以上和与会业主人数二分之一以上多数同意。
业主大会作出本物业管理区域物业专项维修资金（以下简称物业专项维修资金）使用和续筹方案，改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经与会业主所持投票权三分之二以上和与会业主人数三分之二以上多数同意。
第十八条 业主大会依法作出的决定，对本物业管理区域内全体业主具有约束力。
业主委员会应当在业主大会作出决定三日内，将决定以书面形式在物业管理区域内公告，并抄送全体业主。
第十九条 物业管理区域符合下列情形之一时，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会、通过管理规约、制定业主大会议事规则等：
（一）物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之五十以上的；
（二）首套物业出售并交付使用满二年的。
物业管理区域符合前款条件后六十日内，建设单位或者物业服务企业应当书面告知物业所在地街道办事处；业主也可以书面告知物业所在地街道办事处。
街道办事处应当在收到书面告知后一个月内，负责核实并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）。
第二十条 筹备组由五至七名成员组成，其中社区工作站负责人一名、建设单位或者物业服务企业代表一名、业主代表三至五名。筹备组组长由社区工作站负责人担任。筹备组中的业主代表由社区工作站在愿意参加筹备工作，且有一定人数业主推荐的业主中确定。筹备组成员不得担任首届业主委员会委员。
建设单位应当提供筹备工作所需要的物业和业主相关资料。
第二十一条 业主委员会由委员和候补委员组成。业主委员会主任、副主任由业主委员会从委员中选举产生。
候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。
业主委员会可以聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。执行秘书的工作职责由业主大会议事规则规定。
第二十二条 业主大会、业主委员会活动经费，业主委员会委员津贴和执行秘书薪酬，从物业服务费中按照市政府规定的比例提取，专款专用。
业主委员会委员津贴和执行秘书薪酬标准由业主大会决定。候补委员不领取津贴。
第二十三条 业主委员会委员、候补委员候选人应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）履行业主义务，未欠交物业服务费和物业专项维修资金；
（三）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力；
（四）本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职；
（五）书面承诺积极、及时、全面履行工作职责。
业主委员会委员、候补委员候选人由筹备组推荐，十名以上业主也可以联名推荐委员和候补委员候选人各一名。筹备组应当审查委员、候补委员候选人资格并确定候选人名单。
第二十四条 业主委员会由五至十七名委员组成，组成人数为单数，具体人数由筹备组根据该物业管理区域的实际情况确定。候补委员人数按照委员人数的百分之四十设置。
业主委员会委员、候补委员实行差额选举，差额比例不得低于百分之二十。
业主委员会委员、候补委员按照预定名额和候选人得票顺序当选。
第二十五条 业主委员会委员职务终止时，经业主委员会决定，从候补委员中按照得票多少依次递补，并在本物业管理区域内公告。
第二十六条 未能依法选举产生业主委员会，或者业主委员会集体辞职的，经区主管部门确认后，由物业所在地街道办事处及时组织召集业主大会会议，选举产生业主委员会。
第二十七条 除业主委员会和街道办事处外，任何单位和个人不得召集业主大会会议。
业主委员会和街道办事处召开业主大会会议时，物业服务企业、物业使用人以及相关单位应当予以协助。
第二十八条 业主委员会应当自选举产生之日起十五日内，将成立情况向区主管部门备案。
区主管部门应当将备案情况书面通报物业所在地街道办事处、社区工作站、公安派出所和物业服务企业等相关单位。
备案事项发生变更时，业主委员会应当自变更之日起十五日内将变更情况向区主管部门备案。
第二十九条 业主委员会会议由主任召集和主持。主任因故不能履行职责时，由副主任召集和主持。
经三分之一以上委员提议召开业主委员会会议的，应当召开业主委员会会议。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由街道办事处指定一名委员召集和主持业主委员会会议。
业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。
业主委员会会议应当邀请物业所在地社区工作站派员列席。
业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定时应当经全体委员过半数同意。一名委员拥有一票表决权。
业主委员会应当在作出决定之日起三日内，将会议情况以及决定事项以书面形式在本物业管理区域内公告。
第三十条 以业主委员会名义发布信息，应当经业主委员会作出决定，并加盖业主委员会印章。
第三十一条 业主委员会就下列事项作出决定，应当经全体委员过半数签字同意：
（一）提请业主大会决定专项维修资金的筹集和使用；
（二）提请业主大会决定调整物业服务费；
（三）提请业主大会决定物业服务企业选聘方式；
（四）提请业主大会批准物业服务合同；
（五）召集业主大会临时会议；
（六）终止委员职务以及将候补委员递补为委员；
（七）中止委员职务并提请业主大会罢免委员职务；
（八）涉及业主重大利益的其他决定。
第三十二条 业主委员会会议应当制作书面记录，由出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章。
第三十三条 业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规的规定。
业主大会、业主委员会不得作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，不得从事与本物业管理区域物业管理无关的活动，不得组织、参与任何经营性活动。
业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，物业所在地的区主管部门或者街道办事处，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
业主委员会超越职权作出决定，或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，由签字同意该决定的委员承担相应的法律责任。
第三十四条 业主委员会委员、候补委员不得有下列行为：
（一）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；
（二）向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐他人就业；
（三）收受可能妨碍公正履行职务的其他利益。
第三十五条 业主委员会委员有下列情形之一时，经业主委员会会议通过后中止其委员职务，并提请下次业主大会会议审议决定：
（一）不履行业主义务、不遵守管理规约，情节严重且拒不改正；
（二）一年内三次无故缺席业主委员会会议；
（三）违反本条例第三十四条规定；
（四）其他原因不宜担任业主委员会委员。
业主委员会中止委员职务时，应当允许该委员提出申辩并记录归档。
第三十六条 业主委员会委员、候补委员有下列情形之一时，其委员、候补委员职务自行终止：
（一）不再是本物业管理区域的业主；
（二）因疾病或者其他原因丧失工作能力；
（三）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞呈；
（四）本人、配偶及其直系亲属在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业及其下属单位任职；
（五）被人民法院判处刑罚。
第三十七条 业主委员会委员缺员，全体候补委员递补为委员后，仍缺员超过百分之四十的，应当召开业主大会会议增补。
第三十八条 业主委员会有下列情形之一的，由区主管部门责令限期改正；逾期未改正的，由区主管部门决定予以解散：
（一）违反法律、法规规定，严重侵害业主合法权益；
（二）违反法律、法规规定，严重影响社区安定及公共秩序；
（三）不按规定履行业主委员会职责，情节严重。
区主管部门解散业主委员会的，应当通知物业所在地街道办事处依法组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。
第三十九条 分期开发的物业，可以在分期开发期间成立业主大会，选举产生业主委员会。
新一期物业的业主入住后，应当增补业主委员会委员和候补委员，但增补后的业主委员会委员总人数不得超过十七人。
第四十条 业主委员会委员职务中止和自行终止，候补委员递补为委员时，业主委员会应当在本物业管理区域内公告，并向区主管部门备案。
第四十一条 业主委员会每届任期三年，委员、候补委员可以连选连任。
业主委员会任期届满前六个月，业主委员会应当组织换届选举，并报告区主管部门和物业所在地街道办事处。换届选举应当在任期届满前三个月完成。
在任期届满前三个月尚未完成换届选举的，物业所在地街道办事处应当组织或者监督业主委员会组织换届选举，并在上届业主委员会任期届满前选举产生新一届业主委员会。
业主委员会任期届满后，不得继续履行职责。
第四十二条 业主委员会应当在任期届满后三个工作日内，将业主大会和业主委员会印章、档案资料以及其他属于业主大会和业主委员会的财物等移交给新一届业主委员会。
第四十三条 业主委员会解散的，业主委员会委员、候补委员应当在区主管部门的指导、监督下，做好有关财物清算和资料清理工作，并在宣布解散后三个工作日内移交给物业所在地街道办事处代为管理。
第四十四条 业主可以查阅业主委员会所有会议资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。
业主委员会应当定期将工作情况通过公告等形式向全体业主报告。
第四十五条 业主应当遵守临时管理规约和管理规约。
临时管理规约和管理规约应当包括下列内容：
（一）物业管理区域物业共有部分的使用和维护规则；
（二）业主合理使用物业专有部分的权利和义务；
（三）物业天面、外墙、门窗及户外设施保洁和装修规则；
（四）维护物业管理区域公共秩序的权利和义务；
（五）业主分担物业管理区域各类费用的方式；
（六）违反规约应当承担的责任。
第四十六条 临时管理规约由建设单位负责编制，报区主管部门备案。建设单位应当将备案后的临时管理规约在物业销售场所公示。
业主在入住时，应当签署临时管理规约。管理规约在业主大会通过后生效。
第四十七条 业主认为临时管理规约和管理规约的内容违反法律、法规规定或者显失公平的，可以请求区主管部门予以撤销；区主管部门可以撤销临时管理规约、管理规约中违反法律、法规规定和显失公平内容，也可以决定临时管理规约、管理规约中对特定业主显失公平的内容对该特定业主无效。
第四十八条 管理规约正本由业主委员会保管，并于通过后三日内，将副本在本物业管理区域内公示，并在十五日内抄送全体业主。
第四十九条 业主大会通过的管理规约和业主大会议事规则，由业主委员会在通过后十五日内报区主管部门备案。
业主委员会依法刻制业主大会、业主委员会印章后，应当在十五日内报区主管部门备案。
业主委员会应当制定业主大会、业主委员会印章使用管理规定和档案管理规定，并建立活动档案供业主查询。
经业主大会作出决定的，方可使用业主大会印章。
第三章 建设单位和物业服务企业
第五十条 建设单位有权根据本条例规定选聘物业服务企业提供前期物业服务，并以未出售物业业主身份享有相关权利。
第五十一条 建设单位在物业管理中承担下列义务：
（一）依照法律、法规规定和合同约定承担物业保修责任，并向业主提供物业质量保证书和使用说明书；
（二）依法参与首次业主大会会议筹备工作，协助成立业主大会；
（三）依法提供物业服务用房；
（四）以未出售物业业主身份承担相关义务；
（五）法律、法规规定和合同约定的其他义务。
第五十二条 建设单位应当在物业管理区域内无偿提供物业服务用房，包括物业服务设备用房、物业服务办公用房和业主委员会办公用房。
物业服务设备用房面积根据设备安装、使用、维护实际需要提供。
物业服务办公用房面积按照下列标准提供：
（一）物业管理区域物业总建筑面积二十五万平方米以下的，按物业总建筑面积千分之二提供，建筑面积在五万平方米及以下的，按不少于建筑面积一百平方米提供；
（二）物业管理区域物业总建筑面积超过二十五万平方米的，除按照二十五万平方米的千分之二提供外，超过部分按千分之一的标准提供。
业主委员会的办公用房从物业服务办公用房中调剂，建筑面积应当不少于二十平方米。
第五十三条 物业服务用房应当有独立产权并具有正常使用功能。
物业服务用房产权属该物业管理区域全体业主所有，权属资料由业主委员会保管。
任何单位和个人不得改变物业服务用房的用途。
第五十四条 建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时，应当提交物业服务用房房号、面积等相关资料。
市房地产主管部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当核查并注明物业服务用房房号。
第五十五条 建设单位不得擅自处分依法属于业主的物业共用部位和共用设施设备的所有权或者使用权。
第五十六条 从事物业服务的企业应当具有独立法人资格。物业服务企业的名称中应当标示“物业”字样。
物业服务企业应当在物业管理区域内设立独立核算的服务机构。
第五十七条 物业服务企业应当按照国家规定取得物业服务企业资质证书。
物业服务从业人员应当按照国家规定取得相应的职业资格证书。
第五十八条 物业服务企业应当自取得资质证书之日起三个月内加入市物业管理协会。
本条例实施前已取得物业服务企业资质证书的企业应当自本条例实施后三个月内加入市物业管理协会。
异地物业服务企业在特区签订物业服务合同之日起三个月内应当加入市物业管理协会。
第五十九条 市物业管理协会应当加强对物业服务企业和物业服务从业人员的自律性监管，建立诚信档案和诚信风险预警公告制度。对违反法律、法规规定和行业规范，侵害业主合法权益的，应当要求其改正；情节严重的，应当给予警告、业内通报批评或者公开谴责等制裁。
受到市物业管理协会公开谴责的物业服务企业，二年内不得参加物业服务招标投标，业主大会可以提前解除与其签订的物业服务合同。
受到市物业管理协会公开谴责的物业服务从业人员，物业服务企业二年内不得聘用其从事应当由取得物业服务相关资格证书的人员从事的工作。
市物业管理协会给予物业服务企业和物业服务从业人员警告、业内通报批评和公开谴责的，应当报区主管部门备案；给予物业服务企业和物业服务从业人员公开谴责的，应当向社会公告。
第六十条 物业服务企业可以根据物业服务合同约定，聘请专业机构承担机电设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务，但不得将该物业管理区域全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人。
第六十一条 物业服务企业不得转让或者以出租、挂靠、外借等形式变相转让物业服务企业资质证书。
第六十二条 物业服务企业应当按照有关法律、法规规定、物业服务标准和物业服务合同约定提供物业服务。
物业服务标准由市主管部门依照有关规定另行制定和发布。业主大会对物业服务有特殊要求的，由物业服务合同约定。
第六十三条 物业服务企业应当向区主管部门报送季度、年度统计报表和其他相关统计资料。具体办法由市主管部门制定。
第四章 物业服务
第六十四条 一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务。物业管理区域内地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。
分期开发的物业，前期建成部分已确定物业服务企业的，后期建成部分应当由同一物业服务企业提供物业服务。
第六十五条 划分物业管理区域应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并遵循相对集中、便于管理的原则。具体划分方法如下：
（一）物业管理区域以物业建设宗地红线图的范围确定，但已经自然形成独立物业管理区域且无争议的，不再重新划分；
（二）分期开发或者有两个以上建设单位开发建设的区域，共用主要配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域，但已经自然分割或者习惯形成多个相对独立小区的，可以划分为不同的物业管理区域；
（三）不同物业管理区域地理上自然连接的，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域。
划分物业管理区域有争议的，由区主管部门会同物业所在地街道办事处处理。
第六十六条 物业服务企业提供物业服务，应当与建设单位或者业主大会签订物业服务合同，约定物业服务的计费方式、收费标准、服务内容、服务期限等。
关于物业服务内容约定不明的，依照市主管部门发布的物业服务标准执行。
第六十七条 物业服务收费可以按照国家规定采取酬金制或者包干制的计费方式。
酬金制计费方式，是指在预收的物业服务费中按约定比例或者约定金额提取酬金支付给物业服务企业，其余部分用于物业服务合同约定的其他各项支出，结余部分归业主所有，不足部分由业主承担的计费方式。
包干制计费方式，是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费，盈余归物业服务企业所有，亏损由物业服务企业承担的计费方式。
第六十八条 采用酬金制计费方式约定物业服务费的，酬金的计提标准由物业服务企业与建设单位或者业主大会根据企业资质、服务内容与水平等因素在物业服务合同中约定。
第六十九条 物业服务合同期限为二年至五年。前期物业服务合同具体期限由建设单位和物业服务企业约定，最长至业主大会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止。
物业服务合同期限届满时，业主大会尚未成立或者未依法选聘物业服务企业的，原合同可以继续履行至新的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止。
建设单位在销售物业时，应当明示前期物业服务合同，并向业主告知物业服务企业的名称、办公场所、联系方式和资质等级等。
第七十条 建设单位应当按照国家规定向物业服务企业移交物业相关资料，并同时移交业主相关资料。
物业服务企业应当在物业服务合同终止时将前款资料移交给业主委员会或者业主大会新选聘的物业服务企业。
禁止建设单位、物业服务企业、业主委员会及其工作人员泄露业主资料。
第七十一条 物业服务合同终止时，物业服务企业除应当向业主委员会或者新选聘的物业服务企业移交本条例第七十条规定的资料外，还应当 同时移交下列资金、资料和物品：
（一）采用酬金制计费方式发生的物业服务费结余；
（二）物业专项维修资金结余；
（三）物业服务用房；
（四）提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料；
（五）采用酬金制计费方式收取物业服务费的企业，用物业服务费购置的资产及物品。
第七十二条 选聘物业服务企业应当采用招标的方式进行。本条例另有规定的除外。
逐步实行统一委托招标代理机构选聘物业服务企业制度。具体办法由市政府制定。
第七十三条 物业服务招标分为公开招标和邀请招标。住宅物业服务招标应当采取公开招标方式。
由政府财政性资金支付物业服务费的物业，其管理单位选聘物业服务企业时，相关标准和程序按照政府采购的有关规定执行。
第七十四条 符合下列条件之一时，可以采用协议方式选聘物业服务企业：
（一）物业属于单个业主，或者业主人数少于十人且经全体业主一致同意的；
（二）物业服务合同到期后，业主大会决定续聘原物业服务企业的；
（三）在一个物业管理区域内，多层物业总建筑面积低于五万平方米，或者高层物业总建筑面积低于二万平方米，或者多层、高层混合物业总建筑面积低于三万平方米，经业主大会决定同意的；
（四）公开招标的投标人少于三人的。
符合前款第（三）、（四）项条件的住宅物业，建设单位采用协议方式选聘前期物业服务企业的，应当经区主管部门批准；未经批准的，选聘行为无效。
第七十五条 物业服务企业应当在签订物业服务合同之日起十五日内将物业服务合同副本报区主管部门备案。
第七十六条 物业服务企业应当遵守安全生产的有关规定，制定物业管理区域内安全防范应急预案，对突发性自然灾害，供水、供电和供气事故，物业安全事故，公共卫生事件，治安及刑事案件等突发事件的预防和处置进行具体规定，并协助有关行政管理部门做好物业管理区域的安全管理工作。
安全防范应急预案应当报区主管部门备案，区主管部门应当对安全防范应急预案的制定和实施给予必要的指导。
发生安全事故或者其他紧急事件时，物业服务企业应当及时采取应急措施，并按规定向有关行政管理部门报告，协助做好相关工作。
第七十七条 物业服务合同终止时，物业服务企业应当按照约定的期限退出物业管理区域，并配合依法选聘的物业服务企业接管。
第五章 物业使用与维护
第七十八条 物业服务企业应当按照物业服务合同约定对物业装修施工进行监督。对违反有关规定的行为，应当要求行为人及时整改；行为人未按要求整改的，应当及时报告相关行政管理部门依法处理。
第七十九条 物业服务企业从事物业维护、修缮、装修监督等工作时，业主或者物业使用人应当提供方便。
需要业主或者物业使用人提供方便的，应当事先通知，并就相关具体事项与业主或者物业使用人协商。
第八十条 物业保修期届满后，物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担，物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担；物业专有部分的维修由业主负责。共有物业遭人为损坏的，物业服务企业应当要求责任人负责修复或者赔偿。
公用事业以及通讯、有线电视等经营单位，应当承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。法律、法规另有规定的，从其规定。
第八十一条 物业天面、外墙和楼梯间等设施，应当保持安全、整洁，每五年至少修缮或者粉刷一次，费用从物业专项维修资金中支出。
业主自有空调架、防盗网等外观设施，应当每三年至少检修或者粉刷一次，费用由业主承担。
第八十二条 物业影响市容美观或者存在安全隐患的，业主或者业主大会应当按照有关法律、法规规定及时修缮或者改造。
对影响市容美观或者存在安全隐患的物业未及时修缮的，物业服务企业可以请求区主管部门责成业主或者业主大会限期修缮；逾期不修缮的，物业服务企业可以代为修缮，修缮费用由业主或者业主大会承担。
第六章 费用和资金
第八十三条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价相结合的原则。具体办法由市价格主管部门会同市主管部门制定。
物业服务费的具体标准，由当事人根据前款规定在物业服务合同中约定。
第八十四条 业主入住前的物业服务费由建设单位承担，业主入住后的物业服务费由业主承担。建设单位出售物业时，不得向物业买受人承诺减免物业服务费。
前款所称入住是指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面入住通知并办妥相关入住手续。业主收到书面入住通知后，在通知期限内无 正当理由不办理相关入住手续的，视为入住。建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关入住手续为准。
第八十五条 一个物业管理区域有两个以上独立产权单位的，应当设立物业专项维修资金。物业专项维修资金属业主所有。
物业专项维修资金包括首期归集的专项维修资金和日常收取的专项维修资金。
首期归集的专项维修资金由建设单位按照物业项目建筑安装工程总造价的百分之二，在办理该物业项目初始登记前一次性划入指定的物业专项维修资金专户。
日常收取的专项维修资金由业主在交纳物业服务费时一并交纳，由物业服务企业按月存入物业专项维修资金专户。日常收取的专项维修资金交纳标准由市价格主管部门会同市主管部门制定。
市政府应当根据物业不同类型，分别制定各类物业建筑安装工程总造价标准，并向社会公布。
第八十六条 市主管部门应当在银行设立物业专项维修资金专户，对物业专项维修资金的收取、存储、使用、增值和查询等进行统一监督管理。各个物业管理区域的物业专项维修资金应当存入物业专项维修资金专户。
物业专项维修资金的管理，遵循按幢立账、专户存储、核算到户、专款专用、业主决策、拨付快速、手续便捷的原则。
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关于全国部分法院知识产权审判工作座谈会纪要
最高人民法院
关于全国部分法院知识产权审判工作座谈会纪要
最高人民法院
（1998年7月20日）
各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院：
为了总结交流经验，研究解决新情况和新问题，推动知识产权审判工作顺利进行， 1997年11月14~18日，最高人民法院在江苏省吴县市召开了全国部分法院首次知识产权审判工作座谈会。 15个高级人民法院、20个中级人民法院和3个基层法院知识产权审判庭庭长或副庭长、审判人员，以及国务院知识产权办公会议办公室、国家知识产权局、国家版权局、国家工商行政管理局商标局、公平交易局等单位的领导和专家共60余位同志参加了座谈会。最高人民法院副院长李国光出席座谈会并作了讲话。北京、上海市高级人民法院和南京市中级人民法院的同志介绍了近年来开展知识产权审判工作的情况和经验。与会同志围绕当前知识产权审判工作中亟待解决的问题和5个司法解释（征求意见稿）进行了深入讨论。现纪要如下：
一、关于认真总结经验，加强知识产权审判工作的问题
与会同志认为，改革开放以来，随着我国知识产权法律制度的逐步建立与完善，人民法院的知识产权审判工作积极稳步地发展，取得了显著成绩，主要表现在：各级法院逐步树立正确的审判指导思想，越来越重视知识产权审判工作；依法受理并审结了一大批案件，其中有相当数量是社会影响较大、国内外关注的案件，通过对案件的审理，有效地保护了知识产权权利人的合法权益，树立了人民法院严肃、公正执法的形象；最高人民法院在总结各地法院审判经验的基础上，陆续发布了若干司法解释和文件，对指导各级法院审理知识产权案件起到了重要作用；各级法院重视知识产权审判组织建设，全国已有20余个法院设立了知识产权审判庭，许多未设立知识产权庭的法院也已将知识产权民事案件统归一个审判庭审理，或专设合议庭审理；各级法院狠抓了队伍建设，注重提高法官的政治、业务素质，通过举办研讨会、培训班等方式培训专业审判人员，已有相当数量的审判人员能够胜任各类知识产权案件的审判工作。
知识产权审判工作在取得成绩的同时，也存在一些亟待解决的问题，主要是：不严格按照法律和司法解释审理案件、裁判不公的现象时有发生，损害了当事人的合法权益和人民法院严肃执法的形象；有的案件严重超审限，使合法的权利迟迟不能实现；审判人员的政治、业务素质需要进一步提高。
在新形势下，要使知识产权审判工作再上新台阶，要重点做好以下几方面工作：
（一）加强领导，进一步提高认识
江泽民同志在党的十五大报告中强调指出：要实施保护知识产权制度，严肃执行知识产权法律，大力实施保护知识产权制度，不仅是保护知识产权权利人和其他当事人的合法权益的需要，而且对鼓励科学技术进步和文化艺术的传播发展，把先进的科学技术转化为生产力，保护公平竞争，维护社会主义市场经济秩序，促进社会主义市场经济体制的建立和健康发展，为社会主义物质文明和精神文明建设服务，实现党的十五大提出的经济发展战略，具有十分重要的意义。知识产权审判工作是国家改革开放政策具体实施的一个重要方面，是人民法院审判工作中不可缺少的重要组成部分。搞好知识产权审判工作，关键在领导。各级法院领导一定要充分认识知识产权审判工作的重要性，对影响重大的疑难案件要多研究、多指导，要切实把好办案质量关，努力扩大办案的社会效果。
（二）健全知识产权专业审判机构
实践证明，建立专业审判机构对加强知识产权司法保护十分有益。在案件较多、又有条件的高、中级人民法院，可以在机构设置规定范围内，根据具体情况设立知识产权审判庭，统一审理知识产权民事纠纷案件；其他高、中级人民法院，可以将各类知识产权民事纠纷案件集中于一个庭审理，既有利于审判人员总结积累审判经验，提高办案质量和办案效率，也有利于上级法院的审判监督和指导。
（三）大力培养和稳定专业法官队伍
大力培养一支政治素质好、业务水平高的专业法官队伍对搞好知识产权审判工作十分重要。近年来，最高人民法院和各高级人民法院已经培训了数千人（次）的知识产权审判人员。但是，由于种种原因，虽然培训班年年搞，研讨会年年开，但仍有不少知识产权审判人员是新手，这与一些法院对知识产权审判人员频繁调动不无关系，这既不利于审判人员的专业培训、审判业务水平的提高和经验的积累，也不利于知识产权审判工作的整体发展。因此，必须保证一定的审判骨干力量相对稳定地从事知识产权审判工作。
（四）加强监督指导工作
坚持大案要案报告制度，对于保证知识产权案件办案质量是很有必要的。各高级人民法院对本辖区内受理的大案要案应及时向最高人民法院书面报告，包括：争议标的数额超过500万元以上的案件；涉外案件；同一法律关系和法律事实的当事人互为原、被告，并由两个省（自治区、直辖市）的法院先后立案的案件；全国人大代表或政协委员提出意见的案件；在各省（自治区、直辖市）范围内有重大影响的案件等。
对于下级人民法院上报请求的案件，要严格控制并予规范。凡不属于适用法律上重大疑难案件一律不得向上请示。必须请示的案件，应经过审判委员会讨论并有倾向性意见，同时附有案件审理报告。
各高级人民法院知识产权审判庭或归口审理知识产权民事纠纷案件的审判庭，对申请再审的知识产权纠纷案件，包括不服本院及下级法院生效判决、裁定申请再审的案件，要坚持实事求是、有错必纠原则，依法审查处理。
最高人民法院应加强对全国的知识产权审判工作的监督指导。抓紧制订司法解释，适时召开专题研讨会，举办培训班，努力改变监督、指导不力的状况。
二、关于严格诉讼程序问题
审理知识产权纠纷案件，应当严格执行民事诉讼法和最高人民法院有关审判程序的司法解释，切实纠正重实体轻程序的倾向。与会同志就知识产权审判程序，集中讨论了以下问题：
（一）收案范围和案件受理问题
人民法院应当依法受理以下各类知识产权民事纠纷案件：1、关于知识产权的权利归属纠纷案件；2、关于侵犯专利权、商标权、著作权和邻接权、科技成果权等纠纷案件；3、不正当竞争纠纷案件，指依照《中华人民共和国反不正当竞争法》第五条、第九条、第十条、第十四条的规定受理的案件； 4、知识产权合同纠纷案件；5、其他知识产权纠纷案件。知识产权民事纠纷案件的起诉人，可以是合同当事人，权利人和利害关系人。利害关系人包括独占、排他许可合同的被许可人、依照法律规定已经继承或正在继承的知识产权中财产权利的继承人等。
（二）案件管辖问题
1、级别管辖。目前，除专利权纠纷案件属于指定管辖外，对于其他绝大多数知识产权民事纠纷案件，各级法院均有管辖权。近年来，虽然知识产权民事纠纷案件总量有增加，但是，案件的绝对数量仍然较少。许多基层法院审判人员由于接触案件少，难以较快熟悉审判业务，对保证办案质量有所影响。不少同志认为，知识产权民事纠纷案件由中级人民法院作一审，有利于锻炼专业法官队伍，提高办案质量。建议除少数已经成立知识产权审判庭的基层法院外，高级人民法院可以根据案件的具体情况，决定由中级人民法院作为知识产权民事纠纷案件的一审法院，并报最高人民法院备案。对专利纠纷案件，仍按照最高人民法院的规定确定一审法院。
2、地域管辖。依照民事诉讼法的规定，知识产权民事纠纷案件依案件的性质可以由被告住所地、侵权行为地和合同履行地的人民法院管辖。在审判实践中，一些法院对最高人民法院司法解释中关于"侵权结果发生地"的理解，有一定的混乱，有的甚至认为，在侵权案件中，受到损害的原告住所地或者"侵权物"的达到地就是"侵权结果发生地"。与会同志普遍认为，在知识产权侵权纠纷案件中，侵权结果发生地，应当理解为是侵权行为直接产生的结果发生地，不能以原告受到损害就认为原告所在地就是侵权结果发生地。
对于以销售侵权物品为由起诉销售者的案件，销售地法院有管辖权；如果原告对销售者不起诉，仅对制造者起诉，制造地与销售地又不一致的，应由制造地（通常为被告住所地）法院管辖；如果在侵权物品销售地以制造者与销售者为共同被告起诉时，侵权物品销售地法院有管辖权。销售者是制造者的分支机构的，其销售行为视为制造者的销售行为，原告在销售地起诉制造者的制造、销售行为的，销售地法院有管辖权。
（三）举证责任和证据的审查认定问题
知识产权民事纠纷案件与其他民事纠纷案件一样，应当适用"谁主张，谁举证"的举证责任原则。在侵权案件中，原告应当证明自己享有的知识产权等民事权利及被告对其实施了法律所禁止的行为。原告完成举证义务后，由被告进行抗辩。被告提出的抗辩主张，可以是对原告所举事实与证据的否定，也可以提出其他主张，并且应当为此提供必要的证据，例如其主张没有过错不应承担责任时，应当举证证明其主观上没有过错。在举证过程中，人民法院应当注意举证责任的转移问题，即在当事人一方举证证明自己的主张时，对方对该项主张进行反驳的，应当提出充分的反证，这时，举证责任就转移到由对方承担。此外，人民法院对于当事人的某些主张，应当根据法律并从实际情况出发，实行"举证责任倒置"的原则，即一方对于自己的主张，由于证据被对方掌握而无法以合法手段收集证据时，人民法院应当要求对方当事人举证。例如，在方法专利和技术秘密侵权诉讼中的被告，应当提供其使用的方法的证据，被告拒不提供证据的，人民法院可以根据查明的案件事实，认定被告是否构成侵权。侵权行为证实后，权利人要求按照侵权人的获利额进行赔偿时，侵权人应当提供其经营额、利润等情况的全部证据，侵权人拒不提供其侵权获利证据的，人民法院可以查封有关帐务帐册，依法组织审计。
对证据的提交和审查认定，与会同志认为应当注意以下几个问题：
1、证据一般应当在开庭前递交，并且应当给各方当事人留有交换证据的时间，交换证据可以通过开庭前组织各方当事人的方式进行。
2、开庭后提交的证据，必须经过质证才能采信；经过庭审有待进一步查明的事实，可以给予当事人合理的举证期限，但以不影响在审限内结案为原则。
3、对证据的审查，应当注意其真实性、合法性、关联性，认真审查其证明力。对违法取得的证据不得采信；对与证明案件事实无关的证据应予剔除；当争议双方提出相反证据时，应当结合其他关联证据确定采信哪方提供的证据。
4、对能够证明案件事实的主要证据，必要时应当及时作出证据保全的裁定。
（四）专业鉴定问题
审理知识产权民事纠纷案件往往涉及对专业技术事实的审查认定，人民法院必须充分重视专业鉴定。不少同志介绍了组织专业鉴定的做法，主要有：
1、人民法院可以根据审理案件的实际需要，决定是否进行专业鉴定。
2、如果没有法定鉴定部门，可以由当事人自行协商选择鉴定部门进行鉴定；协商不成的，人民法院根据需要可以指定有一定权威的专业组织为鉴定部门，也可以委托国家科学技术部各省（自治区、直辖市）主管部门组织专家进行鉴定，但不应委托国家知识产权局、国家工商行政管理局商标局、国家版权局进行专业鉴定。
3、鉴定部门和鉴定人应当鉴定专业技术问题，对所提交鉴定的事实问题发表意见。
4、人民法院应当就当事人争议的专业技术事实，向鉴定部门提出明确的鉴定事项和鉴定要求；应当将当事人提供的与鉴定事项有关的全部证据、材料提交给鉴定部门；对当事人提交并要求保密的材料，鉴定部门和鉴定人负有保密义务。人民法院应当向当事人告知鉴定部门的名称以及鉴定人的身份，当事人有权对鉴定部门提出异议，也有权要求鉴定人回避。
5、当事人有权就鉴定项目的有关问题向鉴定部门和鉴定人提出自己的意见，鉴定部门和鉴定人应当认真研究答复。
6、人民法院应当监督鉴定部门和鉴定人在科学、保密、不受任何组织或者个人干预的情况下作出专业鉴定结论。
7、鉴定部门和鉴定人应当将鉴定结论以及作出结论的事实依据和理由、意见以书面形式提交给人民法院。鉴定结论应当经过当事人质证后决定是否采信；当事人有权要求鉴定人出庭接受质询。未经当事人质证的鉴定结论不能采信。
（五）财产保全和先予执行问题
与会同志认为，在审理知识产权民事纠纷案件中，严格依法适用财产保全或先予执行措施，对于制止侵权，防止权利损失扩大并保证生效判决的顺利执行具有重要意义。
人民法院采取财产保全或先予执行措施应当严格按照民事诉讼法的有关规定慎重进行。在采取财产保全或先予执行措施前，应当严格审查当事人是否提出了财产保全或者先予执行的申请并提供了可靠足够的担保；申请人享有的知识产权是否具有稳定的法律效力；被申请人的侵权事实是否明显；保全的范围是否合理，保全的方式是否适当，先予执行是否必要，被申请人是否有偿付能力等。对于不必要保全或者先予执行的，或者保全或先予执行结果会结被申请人的合法权益造成无法挽回的重大损失的，人民法院不应当采取财产保全或先予执行措施。
三、关于正确适用法律问题
与会同志认为，在审理知识产权民事纠纷案件中要做到严肃执法，必须熟练掌握有关知识产权方面的法律、法规及其他相关法律、法规，深刻领会立法本意和正确理解各个条文的含义。要重点处理好以下几个问题：
（一）知识产权法律适用原则
全国人民代表大会及其常务委员会制定的有关知识产权方面的法律和国务院制定的有关知识产权方面的行政法规，是人民法院审理知识产权民事纠纷案件的法律依据。与会同志认为，对上述法律行政法规的适用应当坚持：第一，新法优于旧法、特别法优于普通法，法律有专门规定的依据专门规定的原则。除法律有明确规定外，新法不具有溯及既往的效力。第二，法律优于行政法规，即有法律依法律；无法律依行政法规；无法律也无行政法规的，依照有关法律所规定的法律原则处理。第三、人民法院在审理涉外知识产权民事纠纷案件中，应当严格按照我国法律、法规的有关规定办理。我国缔结或者参加的国际条约同我国法律有不同规定的，应当优先适用国际条约的规定，但我国声明保留的条款除外；我国法律、法规和我国缔结或者参加的国际条约没有规定的，可以适用国际惯例。
（二）知识产权权利冲突的处理原则
知识产权权利冲突，是指对争议的智力成果或者标记，原、被告双方均拥有知识产权。造成权利冲突的原因，主要是因为我国对知识产权审查授权的部门不同，且这些知识产权授权的最终审查权不在人民法院。近年来，人民法院在审理知识产权民事纠纷案件中，权利冲突的案件时有发生，主要表现为：1、同一类型权利的冲突，如发明、实用新型及外观设计专利权之间的冲突；2、不同类型权利的冲突，外观设计专利权与商标权发生冲突，或商标权与著作权发生冲突，或商标权与在先使用的商品的特有的名称、包装、装潢权利发生冲突，或商标权与企业名称权发生冲突等。
如何解决权利冲突，公正保护知识产权所有人的合法权益？与会同志认为，人民法院受理的知识产权纠纷案件或者其他民事纠纷案件中，凡涉及权利冲突的，一般应当由当事人按照有关知识产权的撤销或者无效程序，请求有关授权部门先解决权利冲突问题后，再处理知识产权的侵权纠纷或者其他民事纠纷案件。经过撤销或者无效程序未解决权利冲突的，或者自当事人请求之日起3个月内有关授权部门未作出处理结果且又无正当理由的，人民法院应当按照民法通则规定的诚实信用原则和保护公民、法人的合法的民事权益原则，依法保护在先授予的权利人或在先使用人享有继续使用的合法的民事权益。
（三）民事制裁的适用
根据民法通则第一百三十四条第三款和最高人民法院1994年9月29日制发的《关于进一步加强知识产权司法保护的通知》的规定，与会同志认为，为了加大对知识产权的保护力度，严厉制裁侵权者，人民法院在审理知识产权民事纠纷案件中，对情节严重的侵权行为给予相应的民事制裁是十分必要的。对于具体罚款数额，可以参照有关知识产权单行法律规定的处罚标准予以确定。
（四）侵权纠纷案件的诉讼时效
知识产权纠纷案件的诉讼时效应当依据民法通则关于诉讼时效的规定和有关法律的规定办理。审判实践表明，某些知识产权侵权行为往往是连续进行的，有的持续时间较长。有些权利人从知道或者应当知道权利被侵害之日起2年内未予追究，当权利人提起侵权之诉时，权利人的知识产权仍在法律规定的保护期内，侵权人仍然在实施侵权行为。对此类案件的诉讼时效如何认定？与会同志认为，对于连续实施的知识产权侵权行为，从权利人知道或者应当知道侵权行为发生之日起至权利人向人民法院提起诉讼之日止已超过2年的，人民法院不能简单地以超过诉讼时效为由判决驳回权利人的诉讼请求。在该项知识产权受法律保护期间，人民法院应当判决被告停止侵权行为，侵权损害赔偿额应自权利人向人民法院起诉之日起向前推算2年计算，超过2年的侵权损害不予保护。
（五）侵权损害赔偿
赔偿损失是侵权人承担民事责任的最广泛、最基本的方式之一。如果对权利人提出的赔偿损失问题解决不好，就会出现"赢了官司输了钱"、"损失大赔偿少"、"得不偿失"的情况，不能依法有效地保护知识产权。根据民法通则的规定，民事权利受到侵害的基本赔偿原则是赔偿实际损失。对此，最高人民法院曾对商标侵权、专利侵权损失赔偿的计算问题制发过司法解释。审判实践证明，这些司法解释对于大多数案件，是适用的，但也出现一些案件的损害赔偿额难以用现有的司法解释规定的方法来计算。对此，与会同志认为，对于已查明被告构成侵权并造成原告损害，但原告损失额与被告获得额等均不能确认的案件，可以采用定额赔偿的办法来确定损害赔偿额。定额赔偿的幅度，可掌握在5 000元至30万元之间，具体数额，由人民法院根据被侵害的知识产权的类型、评估价值、侵权持续的时间、权利因侵权所受到的商誉损害等因素在定额赔偿幅度内确定。
（六）犯罪线索的移送
与会同志认为，在建立社会主义市场经济体制的过程中，进一步加大执法力度，严惩侵犯知识产权犯罪是十分必要的。人民法院在审理知识产权侵权纠纷案件中，如果发现侵权行为情节严重或者获取非法所得数额巨大构成犯罪嫌疑的案件，应当严格依照刑事诉讼法的规定和最高人民法院的有关司法解释及时移送公安机关处理。对于受害人提起刑事自诉的，人民法院应当依法受理。
