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浅谈建设用地使用权的产生和期限
(一)建设用地使用权的产生
建设用地使用权的产生，如果从建设用地使用权人的角度来考察，就是建设用地使用权的取得。建设用地使用权作为一种不动产物权，则不动产物权的一般取得原因(如继承)，自然也适用于建设用地使用权。在此只叙述建设用地使用权取得的几项特殊原因。根据承载建设用地使用权的土地法律属性，可将建设用地使用权的取得分为两大类：在国家所有的土地上设立的建设用地使用权和在集体所有的土地上设立的建设用地使用权。
1．在国家所有的土地上设立的建设用地使用权，它的产生方式包括：
(1)划拨方式。土地划拨，是土地使用人只需按照一定程序提出申请，经主管机关批准即可取得土地使用权，而不必向土地所有人支付租金及其他费用。我国物权法规定，严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第43条规定：“划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。”根据土地管理法的有关规定，可以通过划拨方式取得的建设用地包括：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。上述以划拨方式取得建设用地，须经县级以上地方人民政府依法批准。
(2)出让方式。建设用地使用权出让是国家以土地所有人身份将建设用地使用权在一定期限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付建设用地使用权出让金的行为。土地使用者通过这种出让建设用地使用权的行为即取得建设用地使用权。建设用地使用权出让有三种形式：协议、招标和拍卖。协议是由市、县人民政府土地管理部门(代表国家作为出让方)，与土地使用人按照平等、自愿、有偿的原则协商一致后，签订建设用地使用权出让合同。招标和拍卖，应当先由市、县土地管理部门发出招标、拍卖公告，通过招标、拍卖程序，签订建设用地使用权出让合同。根据我国物权法的规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取拍卖、招标等公开竞价的方式出让。采取拍卖、招标、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。设立建设用地使用权，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。
采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：①当事人的名称和住所；②土地界址、面积等；③建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；④土地用途；⑤使用期限；⑥出让金等费用及其支付方式；⑦解决争议的方法。
(3)流转方式。建设用地使用权流转，是指土地使用人将建设用地使用权再转移的行为，如转让、互换、出资、赠与等。建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。基于土地使用权流转的法律事实，新建设用地使用权人即取得原建设用地使用权人的建设用地使用权。
2．在集体所有的土地上设立的建设用地使用权，根据我国物权法的规定，集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。
(1)乡(镇)村公益用地使用权。农村集体经济组织或者由农村集体经济组织依法设立的公益组织，在经过依法审批后，对用于本集体经济组织内部公益事业的非农业用地所享有的建设用地使用权。根据土地管理法和《土地管理法实施条例》的规定，乡(镇)村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡(镇)人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。
(2)乡(镇)村企业建设用地。农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业，或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。如果其中涉及占用农用地的，应当依照土地管理法的有关规定办理审批手续。
(二)建设用地使用权的期限
我国法律、法规中对于土地使用权的期限，是分别不同种类的土地使用权进行规定。通过土地划拨及乡(镇)村建设用地程序取得的土地使用权，是无期限的。通过这种程序取得土地使用权的土地使用权人，除了法律规定的使土地使用权消灭的原因外，可以无期限地使用土地。
通过建设用地使用权出让取得建设用地使用权的，根据《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定，按照土地的不同用途，土地使用权出让的最高年限为：(1)居住用地70年；(2)工业用地50年；(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；(4)商业、旅游、娱乐用地40年；(5)综合或者其他用地50年。每一块土地的实际使用年限，在最高年限内，由出让方和受让方双方商定。根据我国物权法的规定，建设用地使用权转让、互换、出资、赠与的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。合同的期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。

作者：苏佰林

教育部　人力资源和社会保障部　财政部


教育部办公厅、人力资源社会保障部办公厅、财政部办公厅关于公布“国家中等职业教育改革发展示范学校建设计划”第一批立项建设学校名单的通知

教职成厅[2011]1号


各省、自治区、直辖市教育厅（教委）、人力资源社会保障厅（局）、财政厅（局），计划单列市教育局、人力资源社会保障（劳动保障）局、财政局，新疆生产建设兵团教育局、劳动保障局、财务局：

　　根据《教育部 人力资源社会保障部 财政部关于实施国家中等职业教育改革发展示范学校建设计划的意见》（教职成〔2010〕9号）（以下简称《意见》）精神和《教育部办公厅 人力资源社会保障部办公厅 财政部办公厅关于申报2010年度国家中等职业教育改革发展示范学校建设计划项目的通知》（教职成厅函〔2010〕34号）要求，经各地申报，教育部、人力资源社会保障部和财政部组织专家复核，并经公示程序，确定北京市昌平职业学校等285所中等职业学校（名单见附件1）作为“国家中等职业教育改革发展示范学校建设计划”第一批立项建设学校。从2011年开始建设，建设期2年。现将建设要求通知如下：

　　一、各省（区、市）教育、人力资源社会保障和财政部门要统筹制定本地区的建设计划和工作方案。加强协调，规范管理，有效指导项目学校全面贯彻落实《意见》精神和各项工作要求；同时，在政策、管理、人力和资金等方面加大对项目学校的支持力度，确保本地区建设任务的完成。

　　二、项目学校要建立校企合作长效运行机制。制定相关规章制度，解决企业参与办学、兼职教师聘任、实习实训基地共享等问题。要与企业共同设计、共同实施、共同评价重点建设专业人才培养方案、制定规章制度，实现校企协同管理。按照弹性和灵活原则组织实施教学，支撑工学交替的开展。有效实施“双证书”制度。充分利用信息技术改革教学模式，创新教学方式，提高管理效率。

　　三、项目学校要制定师资队伍建设规划及具体实施方案。要将企业经历和实践锻炼作为专任教师评聘和任用的基本要求，新进教师一般应具有2年以上企业工作经历，在职教师要定期到企业参加实践或接受职业技术培训。

　　四、项目学校要制定项目建设总体目标和分阶段目标，要有可量化的考核指标体系；项目预算科学合理，管理措施具体可行；建设责任落实到位，管理制度规范健全。中央专项资金主要用于支持教育教学内容改革、校企合作人才培养模式创新、师资队伍建设及学校规范化管理等方面，严禁用于基本建设及大型设备采购等。

　　五、各省（区、市）教育、人力资源社会保障和财政部门接到本通知后，应根据中央财政确定支持的项目预算控制数，会同项目学校调整建设方案和项目预算，并组织专家对项目学校调整后的建设方案和项目预算进行论证（专家组应由教育、人力资源社会保障、财政和相关行业、企业专家组成）。通过论证后，项目学校按照新的建设方案和项目预算，填写《“国家中等职业教育改革发展示范学校建设计划”项目建设任务书》（附件3，以下简称《任务书》）。

　　六、项目学校须在建设方案和《任务书》经教育部、人力资源社会保障部和财政部批复后，方可正式启动建设工作。批复后的建设方案和《任务书》，将在教育部政府门户网站（www.moe.edu.cn）“职业教育与成人教育司”相关专栏予以公布。

　　2011年度启动项目建设工作的项目学校，请务必于2011年2月21日前将通过省级论证后的建设方案（一式三份）和《任务书》（一式八份）书面材料及电子文稿一并报送至教育部职业教育与成人教育司（地址：北京西单大木仓胡同37号，邮政编码：100816，联系电话：010-66097837，传真：010-66020434，电子信箱：GJSFX@moe.edu.cn）。立项建设的技工学校要同时将建设方案和《任务书》（各一份）报送人力资源社会保障部职业能力建设司（地址：北京东城区和平里中街12号，邮政编码：100716，联系电话/传真：010-84207452）。本通知的电子文稿可在示范校网站专栏下载。

　　七、各省（区、市）教育、人力资源社会保障和财政部门要加强对项目学校项目实施进度的监督检查，及时将项目实施情况和有关问题反馈给教育部、人力资源社会保障部和财政部。我们将按照《意见》和本通知的有关要求，对照项目学校的建设方案和《任务书》，对项目实施情况逐年考核、适时调整；对年度绩效考核不合格的学校，将取消其立项资格、终止中央财政资金的支持。

　　附件：1.“国家中等职业教育改革发展示范学校建设计划”第一批立项建设学校名单.xls
http://www.moe.gov.cn/ewebeditor/uploadfile/20110120163202785.xls

　　　　　2.“国家中等职业教育改革发展示范学校建设计划”第一批立项建设学校预算控制数表（分地区印发）

　　　　　3.“国家中等职业教育改革发展示范学校建设计划”项目建设任务书.doc
http://www.moe.gov.cn/ewebeditor/uploadfile/20110120163211296.doc
教育部办公厅 人力资源社会保障部办公厅 财政部办公厅

二○一一年一月七日