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浅析业主的建筑物区分所有权

吴金成


　　业主的建筑物区分所有权，是指权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。
　　业主的建筑物区分所有权将建筑物的特定部分作为所有权的标的，似乎与物权客体须为独立物，以及一物一权原则相违背。其实不然，一栋建筑物分为若干部分，业主各自拥有每部分的所有权，已成为一种普遍的社会现象，而且这样也不妨碍物权的公示，不妨碍交易的安全。认识这一点，是正确理解业主的建筑物区分所有权的前提。在实践中，我们该以什么标准来区分业主的建筑物区分所有权中专有权的客体呢？笔者认为，要从以下三个方面加以区分：
　　1、该部分在构造上具有独立性，可以与其他部分相区分和隔离开来。比如，一栋建筑物里的一套住宅就属于一个独立的部分。
　　2、该部分可以用来居住、工作，或者可作其他用途，在使用上具有独立性。
　　3、该部分拥有独立的出入门口，无需借助其他相邻门户就可出入。
　　根据物权法的规定，业主的建筑物区分所有权的内容，主要包括区分所有建筑物专有部分的单独所有权、共有部分的共有权，以及因区分所有权人的共同关系所产生的管理权。
　　（一）专有部分的单独所有权，是指业主对其专有的部分享有的权利和承担的义务。专有部分是在一栋建筑物内区分出来的在构造上和使用上具有独立性住宅单元和经营性用房等其他单元。业主对该部分具有占有、使用、收益和处分的排他性支配权，不受他人的干扰，具有一般所有权的属性。同时，该专有部分与建筑物上其他专有部分密切联系，具有共同的利益，业主在行使专有部分的权利时，不得危机整栋建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
　　（二）共有部分的共有权，是指业主对建筑物专有部分以外的共有部分所享有的权利和承担的义务。共有部分通常包括地基、屋顶、楼梯、走廊、电梯、给排水系统、大门、小区内的公共道路、公共绿地等。共有部分为全体业主所共有，不得分割，也不得单独转让。业主转让专有部分的所有权的，其对建筑物共有部分所享有的共有权和共同管理权也一并转让。
　　（三）共同管理权，是基于业主的共有关系而产生的权利义务。他的内容主要有以下几个方面：
　　1、业主有权设立业主大会并选举业主委员会。业主大会或者业主委员为的决定，对全体业主具有约束力。
　　2、业主可以决定涉及区分建筑物的有关事项。比如，制定和修改业主大会议事规则、筹集和使用建筑物的维修基金，以及有关区分建筑物的其他的重大事项。
　　3、业主可以自行管理建筑物，也可以委托他人代为管理。对聘请的物业不满意的，还可以更换。


作者：吴金成。
工作单位：广西荔浦县人民法院。
青海省人民政府


青海省征收教育费附加实施细则

1992.10.14
青海省人民政府令第十九号

第一条 根据国务院《征收教育费附加的暂行规定》（以下简称"规定"）和国务院《关于修改〈征收教育费附加的暂行规定〉的决定》，结合我省实际，制定本实施细则。
第二条 凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，除按照《青海省农村牧区征收教育事业费附加实施办法》（青政[[1989]24号文]的规定，缴纳农村牧区教育事业费附加的单位和个人外，都应当依照本细则缴纳教育费附加。
海关对进口产品征收的产品税、增值税，不征收教育费附加。
第三条 教育费附加的计算依据，是纳税人实际缴纳的"三税"税额。
税务机关规定对纳税人已缴纳的"三税"进行退补税的，同时退补教育费附加，但对出口产品退还产品税、增值税的除外。
第四条 依法减免"三税"或由税务机关核准减免"三税"的，同时减免教育费附加。减免期满后，与"三税"同时征收教育费附加。
第五条 教育费附加率为2%，分别与产品税、增值税、营业税同时缴纳。
对从事生产卷烟和经营烟叶产品的单位，减半征收教育费附加。
除国务院另有规定者外，任何地区、部门不得擅自提高或降低教育费附加率。
第六条 纳税人按照核定的纳税期限，向当地税务机关申报缴纳"三税"时，即视同已申报缴纳教育费附加，由征收"三税"的税务机关核实后，依率计证。
第七条 教育费附加的征收管理，与"三税"的办法相同。
第八条 征收教育费附加的环节和地点，与征收产品税、增值税、营业税的规定一致。由"三税"纳税人所在地的税务机关征收。
依照现行有关规定，除铁道系统、中国人民银行总行、各专业银行总行、保险总公司的教育费附加随同营业税上缴中央财政外，其余单位和个人的教育费附加，均就地上缴地方财政。
按《规定》第八条"地方征收的教育费附加，主要留归当地安排使用，省、自治区、直辖市可根据各地征收教育费附加的实际情况，适当提取一部分数额，用于地区之间的调剂、平衡"的规定精神，属于省级单位（含跨地区经营的单位）缴纳的教育费附加，税务部门就地征收入库后，由各级金库经收处分清级次，及时办理库款报解汇交省金库。省财政厅按季度划拨给省教育厅"教育费附加支出"专户，由省教育厅按年度提出分配方案，经省财政厅同意后，用于全省基础教育的薄弱环节。
对个体商贩及个人在集市上出售商品，教育费附加与"三税"同时征收。
我省教育费附加的起征点为二角。
第九条 各地征收的教育费附加，纳入预算管理，作为教育专项资金，根据"先收后支、列收列支、收支平衡"的原则使用和管理。
各级财政部门将就地缴纳"三税"的单位和个人实际缴纳的教育费附加，按预算级次分季划拨给省、州（地、市）和县。属于省级部分，按本细则第八条办理；属于州（地、市）、县级部分，由财政拨给同级教育行政主管部门，按用款程序支用。
各级教育行政主管部门必须建立、健全教育费附加收支财务，统一核算教育费附加的收支情况。
教育费附加必须专款专用，统筹安排，事先由各级教育行政主管部门提出分配方案，经同级财政部门同意后用于改善中小学教育设施和办学条件，不得用于职工福利和发放奖金，也不得挪用到其他单位或举办其他项目。
各级人民政府要按照国家有关规定，使预算内教育事业费逐步增长，不得因教育费附加纳入预算专项资金管理而抵顶教育事业费拨款。
第十条 各级教育行政主管部门每年年终按财政部制定的《行政事业单位会计制度》，向同级人民政府、上级教育行政主管部门和财政部门报告教育附加的收支情况。
第十一条 各级教育行政主管部门，对已按国务院规定缴纳了教育费附加的单位办的职工子弟中小学校，可酌情返还一部分给所缴单位，作为所办学校经费的补贴。办学单位不得借口缴纳教育费附加而撤并学校或缩小办学规模。
返还的标准及有关问题，由各级教育行政主管部门会同同级财政部门制定返还细则，并报同级人民政府批准后执行。
返还的原则是：根据单位举办职工子弟中小学规模大小及各学段在校生人数；本地区实收教育费附加总额与本地区中、小学在校生人数，分别测算出各学段返还标准；按照缴纳教育费附加单位的隶属关系，由各级教育行政主管部门予以返还。
第十二条 缴费人若不按照税务机关核定的期限缴纳教育费附加费款，除限期追加应缴的教育费附加费款外，应当从税务机关规定缴纳费款的期限届满之次日起到缴款的当日止，每天加收千分之二的滞纳金，对屡催不缴纳者，可通知其开户银行（信用社）扣缴入库。
第十三条 缴费人在缴纳教育费附加上与税务机关发生争议时，必须先按照税务机关的决定缴纳教育费附加及滞纳金。再依照《中华人民共和国税收征收管理法》第五十六条规定申请复议。
第十四条 本细则由青海省教育厅、青海省税务局、青海省财政厅共同解释。
第十五条 本细则自一九九二年十月一日起执行。原《青海省征收教育费附加的暂行规定》（青政[1986]146号）同时废止。