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四川省《中华人民共和国乡镇企业法》实施办法

作者:法律资料网 时间:2024-07-12 07:37:55  浏览:8824   来源:法律资料网
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四川省《中华人民共和国乡镇企业法》实施办法

四川省人大常委会


四川省《中华人民共和国乡镇企业法》实施办法
四川省人大常委会



第一条 为了扶持和引导我省乡镇企业持续发展,保护乡镇企业的合法权益,繁荣农村经济,根据《中华人民共和国乡镇企业法》的规定,结合四川实际,制定本实施办法。
第二条 本实施办法所称乡镇企业,是指农村集体经济组织或农民投资为主,在乡镇(包括所辖村、村民小组)举办的承担支援农业义务的各类企业。前款所称投资为主,是指农村集体经济组织或者农民投资超过50%,但能起到控股或者实际支配作用。乡镇企业符合企业法人条件的
,依法取得企业法人资格。
第三条 乡镇企业的主要形式有:
(一)乡镇集体经济组织举办的企业;
(二)村、村民小组集体经济组织举办的企业;
(三)农民合作、合伙举办的企业;
(四)农民个人投资举办的企业;
(五)股份制企业;
(六)股份合作制企业;
(七)上述企业之间或者上述企业与其他组织或者个人联办的企业,以及同港、澳、台和国外投资者联办的企业,并符合第二条第二款规定的。
第四条 乡镇企业在城市设立的分支机构,农村集体经济组织在城市开办的企业,因行政区划调整由农村划归城市的乡镇企业,凡是承担支援农业义务的,按照乡镇企业对待。
第五条 地方各级人民政府应当把发展乡镇企业纳入国民经济的总体规划,立足本地实际和资源优势,坚持科技兴企和可持续发展战略,制定发展规划和各项保护措施,并组织实施。
第六条 县级以上地方各级人民政府的乡镇企业行政管理部门主管本辖区的乡镇企业工作,对本辖区内的乡镇企业进行规划、协调、监督、服务,其主要职责是:
(一)贯彻执行有关乡镇企业的法律、法规、规章和政策;
(二)会同有关部门拟定乡镇企业发展规划、计划,并组织实施;
(三)开展调查研究,为政府发展乡镇企业的宏观决策提供依据;
(四)指导乡镇企业的改革、科技进步、对外经济协作与交流;
(五)协调企业与有关方面的关系,为企业生产经营决策提供咨询和信息服务;
(六)负责乡镇企业的统计、财务、审计、资产评估、质量、安全生产、环境保护等管理工作;
(七)负责发展乡镇企业有关资金的管理和使用;
(八)依法收取、使用和管理乡镇企业管理费;
(九)组织职工教育培训,指导企业的思想政治工作。
第七条 乡镇人民政府的乡镇企业管理办公室负责本乡镇的乡镇企业规划、指导、管理、监督、协调、服务。
第八条 县级以上地方各级人民政府的有关部门按照各自职责对乡镇企业进行规划、协调、监督、服务。
第九条 依法登记设立的企业,具备乡镇企业条件的,应当向当地乡镇企业行政管理部门报送企业法人执照或者营业执照副本(影印件)及其他有关资科,办理备案手续。
第十条 乡镇企业行政管理部门应当对报送备案的企业的产权关系和应承担支援农业义务的情况进行审查,并颁发资格证书,送达财政、税务、金融等有关部门。登记备案、资格确认的具体办法由省乡镇企业行政管理部门制定。
第十一条 具有法人资格的乡镇企业,依法独立享有民事权利和承担民事责任。
第十二条 乡镇企业实行谁投资、谁所有、谁受益的原则。乡镇集体企业的财产权属于设立该企业的农民集体所有,所有权由能够代表乡镇农民利益的集休经济组织或者乡镇企业集体资产管理机构行使。
村、组集体企业的财产权属于举办该企业的农民集体所有,所有权由能够代表村、组农民利益的集体经济组织或者集体企业资产管理机构行使。
农村集体经济组织与其他企业、组织或个人共同投资的乡镇企业,其企业财产权按出资份额属于投资者所有,所有权由投资者行使。
股份制、股份合作制的乡镇企业的财产权属于股东所有,所有权由股东大会行使。
第十三条 农村集体经济组织投资举办的乡镇企业,应当按其财产权属关系,建立健全集体资产管理机构,负责对集体资产进行日常管理。
乡镇企业集体资产经营者离任时,应当进行审计。
第十四条 乡镇企业的合法财产不受侵犯,任何组织或者个人不得非法改变企业的产权关系和占用或者无偿使用企业的财产。
除法律、法规另有规定外,任何单位、组织或者个人不得以任何方式向乡镇企业收取费用,进行摊派。行政机关工作人员不得在乡镇企业中开支费用。
第十五条 乡镇企业发生产权纠纷,可以由县级乡镇企业行政管理部门调解,当事人对调解不服的,可以依法向人民法院提起诉讼;也可以直接向人民法院提起诉讼。
第十六条 乡镇企业的经营自主权受国家保护。乡镇企业负责人的任免,由企业所有者根据有关规定决定。任何机关或者个人不得违反法律、法规干预乡镇企业的生产经营、随意撤换乡镇企业的负责人。
第十七条 乡镇企业依法实行民主管理。投资者在确定企业经营管理制度和企业负责人,作出重大经营决策和决定职工工资、生活福利、劳动保护、劳动安全等重大问题时,应当听取本企业职工的意见,实施情况要定期公布,接受职工监督。
第十八条 设立乡镇企业应当符合当地村镇建设规划,依法合理利用土地,同小城镇建设相结合,建设乡镇工业小区。
鼓励和支持条件差的乡村异地兴办乡镇企业。
第十九条 根据国家有关规定,在一定时期内对乡镇企业减征一定比例的税收。
第二十条 根据国家有关规定,对符合下列条件之一的中小型乡镇企业,根据不同情况,实行一定期限的税收优惠:
(一)集体所有制乡镇企业开办初期经营确有困难的;
(二)设立在少数民族地区、边远地区和贫困地区的;
(三)从事粮食、饲料、肉类的加工、贮存、运销经营的;
(四)国家产业政策规定需要特殊扶持的。
第二十一条 在国家确定的革命老区、少数民族地区、边远地区、贫穷地区新办的以及上述地区异地举办的乡镇企业,经主管税务机关批准,在一定时期内减征或者免征所得税。
对新办和投资技改的乡镇企业从正式投产之日起,当地人民政府可以根据自身财力和企业困难程度,在一定时期内先征后返增值税地方留成部分和所得税。
乡镇企业中的农业产业化龙头企业,由县级以上乡镇企业行政管理部门报同级人民政府审定,享受无征后返增值税地方留成部分,免征农、林特产税。
第二十二条 对于符合第二十条规定条件之一并且符合贷款条件的乡镇企业,金融机构可以按照国家有关规定给予优先贷款,对其中生产资金困难且有发展前途的可以给予优惠贷款。对支持革命老区、少数民族地区、边远地区、贫穷地区乡镇企业发展项目和东部及沿海发达地区与我省
合作示范项目、科技开发项目等,符合贷款条件的,实行财政贴息,由有关金融机构发放。
第二十三条 在乡镇工业小区举办乡镇企业,享受下列优惠:
(一)国家和地区用于小城镇建设的资金、省级财政周转金、有关金融机构的乡镇企业专项贷款优先安排;
(二)乡镇企业占用的土地按照省人民政府规定减免有关税费;
(三)免征城镇建设配套费,电力部门缓收三年电力增容地方管理费。
第二十四条 县级以上地方人民政府依照国家有关规定,设立乡镇企业发展基金由下列资金组成:
(一)政府拨付的用于乡镇企业发展的周转金;
(二)乡镇企业每年上缴地方税金增长部分中10%的资金;
(三)乡镇企业管理费提取一定比例的资金;
(四)基金运用产生的收益;
(五)农村集体经济组织、乡镇企业、农民和其他法人、自然人等自愿提供的资金。
第二十五条 乡镇企业发展基金专门用于扶持乡镇企业发展,其使用范围如下:
(一)支持少数民族地区、边远地区和贫困地区发展乡镇企业;
(二)支持经济欠发达地区、少数民族地区与经济发达地区的乡镇企业之间进行经济技术合作和举办合资项目;
(三)支持乡镇企业按照国家产业政策和技术政策调整产业结构和产品结构;
(四)支持乡镇企业进行技术改造,开发名特优新产品和生产传统手工艺产品;
(五)发展生产农用生产资料或者直接为农业生产服务的乡镇企业;
(六)发展从事粮食、饲料、肉类的加工、贮存、运销经营的乡镇企业;
(七)支持乡镇企业职工的职业教育和技术培训;
(八)其他需要扶持的项目。
乡镇企业发展基金由乡镇企业行政管理部门管理,同级财政部门监督,其设立和使用管理办法,由省人民政府根据国务院有关规定制定。
第二十六条 乡镇企业从税后利润中提取10%的资金,用于支援农业和农村社会性支出,扶持种植业、养殖业、农业基础设施建设和农业新技术开发、农村文化教育、体育卫生、民政优抚等。乡镇企业支援农业和农村社会性支出资金的管理使用办法由省人民政府制定。
第二十七条 乡镇企业承担支援农业义务有困难的,由县级乡镇企业行政管理部门提出意见,报同级人民政府决定,可以减少部分支援农业义务。
第二十八条 乡镇企业应当节约利用土地,依法合理开发利用自然资源。建立健全财务、会计和统计制度,加强产品质量管理。
第二十九条 乡镇企业应遵守有关环境保护的法律法规,积极发展无污染、少污染的企业,在项目立项时,应进行环境影响评价,对有污染的必须实行“三同时”制度,不得采用或者使用国家明令禁止的严重污染的生产工艺设备,不得生产和经营国家明令禁止的严重污染环境的产品,
切实防止环境污染和生态破坏,保护和改善环境。
第三十条 对违反本实施办法,有下列行为之一的,由县级以上乡镇企业行政管理部门责令改正:
(一)非法改变乡镇企业所有权的;
(二)非法占有或者无偿使用乡镇企业财产的;
(三)非法撤换乡镇企业负责人的;
(四)侵犯乡镇企业经营自主权的。
前款行为给乡镇企业造成经济损失的,应当依法赔偿。赔偿责任和赔偿金额的纠纷,可以根据当事人的请求,由乡镇企业行政管理部门处理,当事人对处理决定不服的,可以向人民法院起诉。当事人也可以直接向人民法院起诉。
第三十一条 乡镇企业有权向审计、监察、财政、物价和乡镇企业行政管理部门控告、检举向企业非法收费、摊派、罚款或者开支费用的单位和个人。有关部门和上级机关应当责令责任人停止其行为,并限期归还有关财物。对直接责任人员,有关部门可以根据情节轻重,给予相应的处
罚。
第三十二条 乡镇企业违反本实施办法规定,不承担支农义务的,由县级以上乡镇企业行政管理部门责令改正,其改正前或者拒不改正的,可以停止其享受本实施办法规定的部分或者全部优惠。
第三十三条 对违反本实施办法第十条的规定,采取欺骗手段骗取资格认定的,由县级人民政府乡镇企业行政管理部门宣布资格证书无效,并向其所在单位或者有关部门提出建议,对直接责任人给予行政处分。
依照前款规定,接受行政处分建议的机关,应依据有关规定进行处理,并将处理结果告知提出建议的机关。
第三十四条 对依照本实施办法第三十条、第三十一条、第三十二条、第三十三条规定所作处罚、处理决定不服的,当事人可以依法申请行政复议或提起诉讼。
第三十五条 乡镇企业行政管理部门和有关部门及其工作人员利用职权,干预企业生产经营自主权,侵犯企业财产权益的,由其所在单位或上级主管部门给予行政处分;给企业造成损失的应依法赔偿;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十六条 农村集体经济组织或农民以外的其它投资者,在乡镇(包括所辖村、村民小组)举办的,承担支援农业义务的企业,经县级人民政府批准,可以照本实施办法的规定执行。
第三十七条 本实施办法应用中的具体问题,由省乡镇企业行政管理部门负责解释。
第三十八条 本实施办法自公布之日起施行。



1997年8月19日
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市政府关于印发连云港市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法的通知

江苏省连云港市人民政府


市政府关于印发连云港市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法的通知



各县、区人民政府,市各委、办、局,市各直属单位:

现将《连云港市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》印发给你们,请认真贯彻执行。

       





        二○一一年五月十五日







连云港市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法



第一章 总则



  第一条 为规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号,以下简称《条例》)及有关法律、法规,结合我市实际,制定本暂行办法。

  第二条 在本市行政区域内,为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人房屋的,适用本暂行办法。

  第三条 各县、区人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

  连云港经济技术开发区、徐圩新区、云台山风景名胜区(科教创业园区)的房屋征收与补偿工作由所在行政区域的区人民政府负责。

  第四条 市城乡建设局为市人民政府确定的房屋征收管理部门,负责全市房屋征收与补偿日常管理工作;

  各县、区人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

  第五条 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位,承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

  房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督,并对其行为后果承担法律责任。

  第六条 市、县级人民政府发改、监察、财政、审计、规划、城建、国土、住房、城管、工商、税务、民政、物价等有关部门应当根据《条例》规定和职责分工,互相配合,保障房屋征收与补偿工作的顺利实施。

  第七条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

  第八条 房屋征收与补偿应当遵循下列程序:

  (一)对拟征收房屋进行调查、登记并公布结果;

  (二)对未经登记的建筑进行调查、认定和处理;

  (三)拟定征收补偿方案,并征求公众意见;

  (四)开展社会稳定风险评估;

  (五)专户存储专项资金;

  (六)作出房屋征收决定;

  (七)通知有关部门暂停办理相关手续;

  (八)选定评估机构;

  (九)订立补偿协议,进行补偿安置;

  (十)作出征收补偿决定;

  (十一)依法申请人民法院强制执行。

  第九条 任何组织和个人对违反本暂行办法规定的行为,都有权向人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

  监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。



第二章 征收决定



  第十条 为了公共利益的需要,确需征收房屋的各项建设活动,应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建,应当纳入市或者县、区国民经济和社会发展年度计划。

  第十一条 房屋征收部门应当对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记,收集相关资料,被征收房屋所有权人(以下称被征收人)应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

  第十二条 各县、区人民政府在作出房屋征收决定前,应当组织城管、国土、规划、住房、城建等有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

  第十三条 房屋征收部门拟定征收补偿方案,报县、区人民政府。

  各县、区人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证,并在政府网站和征收范围内公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

  房屋征收补偿方案应当包括:房屋征收的依据、房屋征收的范围、房屋征收的签约期限、房屋征收补偿政策标准、房屋征收补偿安置方式、补助和奖励办法、其他应当明确的内容。

  第十四条 各县、区人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况,在政府网站和征收范围内及时公布。

  因旧城区改建需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合《条例》或者本办法规定的,各县、区人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。

  第十五条 各县、区人民政府作出房屋征收决定前,应当按照有关规定进行社会稳定风险评估,并形成房屋征收社会稳定风险评估报告。

  房屋征收决定涉及被征收人数量400户(含400户)以上的,应当经县、区人民政府常务会议讨论决定。

  第十六条 各县、区人民政府作出房屋征收决定前,房屋征收补偿费用应当足额到位。财政部门应当设立房屋征收补偿费用专户,专户存储、专款专用,并适时拨付。

  第十七条 各县、区人民政府作出房屋征收决定前,房屋征收部门应依据《条例》第八条、第九条规定提供以下材料:

  (一)建设项目符合国民经济和社会发展规划的证明材料;

  (二)征收范围用地符合城乡规划或专项规划的证明材料(含红线图);

  (三)征收范围内土地用途符合土地利用总体规划的证明材料;

  (四)保障性安居工程建设、旧城区改建纳入市或县、区国民经济和社会发展年度计划的证明材料;

  (五)社会稳定风险评估报告;

  (六)征收补偿资金足额到位的证明材料;

  (七)符合法定程序的房屋征收补偿方案。

  第十八条 各县、区人民政府作出房屋征收决定后,应当在政府网站和征收范围内公告,公告应当载明以下内容:

  (一)房屋征收的主体;

  (二)房屋征收实施单位;

  (三)房屋征收补偿方案;

  (四)行政复议、行政诉讼权利;

  (五)现场接待地点及联系方式;

  (六)监督举报电话;

  (七)其他应当公告的事项。

  第十九条 房屋征收范围确定后,任何单位和个人不得在房屋征收范围内实施下列事项:

  (一)新建、扩建、改建房屋;

  (二)续建虽已依法取得建房批准文件但尚未建造完毕的房屋;

  (三)改变房屋、土地用途;

  (四)办理户口的迁入和分户;

  (五)以被征收房屋为注册地址办理工商注册登记手续;

  (六)其他不应增加补偿费用的行为。

  房屋征收部门应就前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过一年。

  第二十条 房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回。



第三章 征收评估



  第二十一条 对被征收房屋进行房地产市场价值评估,应当由具有三级以上房地产评估资质的房地产估价机构(以下简称估价机构)按照国务院住房城乡建设主管部门制定的房屋征收评估办法评估确定。

  第二十二条 估价机构由被征收人在规定期限内从市住房保障和房产管理局每年度公布的估价机构名录中协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定的方式确定。具体方式如下:

  (一)房屋征收部门发布征收评估信息;

  (二)具有相应资质的估价机构报名;

  (三)估价机构报名数少于5家时,由房屋征收部门按报名先后排序直接提供给被征收人选定,报名数多于5家时,由房屋征收部门按照社会信誉、综合能力、资质等级及业务承接情况择优推荐5家,提供给被征收人选定;

  (四)房屋征收部门登记、统计被征收人的选定意见,半数以上被征收人选择同一家估价机构,视为协商选定成功;协商不成的,可采用被征收人投票方式,按照简单多数决定;也可采用随机选定方式,按照抽签结果确定。

  投票或抽签的过程与结果应当由公证机关现场公证。

  第二十三条 估价机构应当独立开展工作,遵循公开、公平、公正的原则,对被征收房屋的房地产市场价值进行评估。

  被征收房屋评估时点为房屋征收决定公告之日。

  第二十四条 同一征收范围内的房屋征收评估工作,原则上由一家估价机构承担。

  两家或者两家以上估价机构承担同一房屋征收评估项目的,应当就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取等进行沟通协商,执行统一标准。

  第二十五条 房屋征收部门和被征收人应当协助估价机构对被征收房屋进行实地查勘,搜集被征收房屋价值评估所必需的资料。估价机构应当按照委托合同约定的时间和要求,到被征收房屋现场逐户进行实地查勘评估,核对评估对象状况,做好实地查勘记录,拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的影像资料,并妥善保管。

  被征收房屋实地查勘记录,应当由被征收人、房屋征收部门或者受委托的房屋征收实施单位有关人员和实地查勘的注册房地产估价师等共同签字认可。

  因被征收人原因不能对被征收房屋进行入室实地查勘、拍摄影像资料或者被征收人不同意在实地查勘记录上签字的,应当由估价机构以及无利害关系的第三人见证,并在评估报告中作出说明。

  第二十六条 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、使用年限、装饰装修及占地面积大小等影响房地产价格的因素,但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

  被征收房屋价值根据评估对象和当地房地产市场状况,选用市场法、收益法、成本法、假设开发法进行评估。其中被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有租金或者经营收入的,应当采用收益法评估。可以同时选用两种或者两种以上评估方法评估的,应当选用两种或者两种以上评估方法评估。

  被征收房屋室内装饰装修的价值和其他不动产的价值应当与被征收房屋主体的价值分别评估。被征收房屋室内装饰、装修的价值应当根据工程造价的计价方法结合成新确定。

  第二十七条 估价机构应当向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果向被征收人公示7日,公示期间应当安排负责房屋征收评估项目的注册房地产估价师进行现场说明解释。对被征收人反映的确属错估和遗漏的部分,注册房地产估价师应当现场予以记录,并报估价机构进行修改、完善。

  估价机构在分户初步评估结果公示期满并修正后,应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当及时向被征收人转交分户评估报告。

  第二十八条 被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告必须由负责房屋征收评估项目的两名或者两名以上注册房地产估价师签字,不得以印章代替签字,同时加盖估价机构公章。

  第二十九条 被征收人或者房屋征收部门对评估价值有异议的,自收到评估报告之日起15日内,可以向估价机构提出书面复核评估申请,并指出评估结果或者评估报告存在的问题。复核评估费用由估价机构承担。

  估价机构自收到复核评估申请之日起5日内给予答复。评估价值发生变化的,应当出具复核报告;评估价值没有发生变化的,应当书面告知复核申请人。

  第三十条 被征收人或者房屋征收部门对评估机构的复核结果有异议的,自收到复核结果之日起15日内,可以向市房地产评估专家委员会申请鉴定。

  市房地产评估专家委员会受理房屋征收评估鉴定申请后,应当自收到鉴定申请之日起15日内,指派3人以上单数成员组成鉴定组,处理房屋征收评估鉴定事宜,并出具书面鉴定意见。

  第三十一条 异地执业的估价机构,应在完成征收评估业务后,向市住房保障和房产管理局留存房地产评估报告备案。



第四章 征收补偿



  第三十二条 征收国有土地上单位、个人的合法房屋和未超过批准期限的临时建筑,应当对被征收人给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿;违反本暂行办法第十九条规定实施的,不予补偿。被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

  第三十三条 对被征收人给予的补偿包括:

  (一)被征收房屋价值的补偿;

  (二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

  (三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

  搬迁补助费、临时安置补助费及搬迁奖励按照《连云港市市区房屋征收补助和奖励暂行办法》执行。

  停产停业损失补偿按照相关规定执行。

  第三十四条 对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

  第三十五条 被征收人可以选择货币补偿,也可以选择产权调换。

  征收非公益事业房屋的附属物,不作产权调换。

  征收直管公房按照市场评估价值的40%对房屋承租人予以使用权补偿,60%补偿归被征收人,被征收人与承租人解除租赁关系。租赁合同中约定有相关条款内容的按照协议条款执行。被征收人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,房屋征收部门应当对被征收人实行产权调换。

  第三十六条 被征收人选择产权调换房屋的,房屋征收部门应当提供产权调换房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与产权调换房屋价值的差价。

   产权调换房屋的价值,由对被征收房屋价值进行评估的同一评估机构按照同一时点、相同方法评估确定,并以此作为结算产权调换差价的依据。

  因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

  第三十七条 被征收房屋的性质,以房屋所有权证记载的设计用途或者建设工程规划许可证记载的功能认定。房屋所有权证未记载的,以房屋档案记载的用途认定。

  改变房屋性质的,应当报经规划主管部门批准,到房屋产权登记机关办理相关变更手续;改变土地用途的,应当依法办理审批手续。未经批准擅自改变房屋性质、土地用途的,仍按原性质、用途认定。

  第三十八条 征收个人住宅,被征收人符合住房保障条件的,应当按照住房保障有关规定办理相关手续,住房保障主管部门在年度保障性住房供应计划中单独列出,优先给予住房保障,被征收人可以不参加社会轮候。

  对符合保障条件的直管公房承租人,可以先解除租赁关系,无偿退回公房使用权,再按照住房保障有关规定,优先给予住房保障。

  第三十九条 建设用于产权调换的安置房,其规划、设计应征求房屋征收部门的意见。安置房应当符合国家质量标准和设计规范。

  产权调换房屋为期房的,房屋的设计变更、面积差异等问题,按照建设部《商品房销售管理办法》及相关规定处理。

  第四十条 房屋征收部门与被征收人应当就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业损失补偿、搬迁期限、过渡方式及期限等事项,订立补偿协议。

  征收补偿协议履行时,被征收人应将房屋所有权证、土地使用权证、建设工程规划许可证等证照交房屋征收部门,并由房屋征收部门到原发证机关申请登记注销。

  补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。

  第四十一条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的,或者被征收人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的人民政府,按照房屋征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。

  被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

  第四十二条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。选择货币补偿的,应当在货币补偿款足额支付后搬迁;选择产权调换的,应当在签订协议并结清差价后搬迁,双方另有约定的,从其约定。对既不选择货币补偿,又不选择产权调换的,房屋征收部门将货币补偿款足额专户存储并提供产权调换房屋或者周转用房后,可视为先补偿。

  第四十三条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的人民政府依法申请人民法院强制执行。

  第四十四条 房屋征收部门应当依法建立健全房屋征收补偿档案制度,并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

  审计部门应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督,并公布审计结果。



第五章 法律责任



  第四十五条 各县、区人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本暂行办法规定的职责,或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由上级人民政府或者本级人民政府责令改正,通报批评;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第四十六条 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁,造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。

  第四十七条 采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作,构成犯罪的,依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。

  第四十八条 贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的,责令改正,追回有关款项,限期退还违法所得,对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分。

  第四十九条 房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改正,给予警告,对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款,对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款,并记入信用档案;情节严重的,吊销资质证书、注册证书;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。



第六章 附则

  

  第五十条 《条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目,继续沿用原有的规定办理。但政府不得责成有关部门强制拆迁。

  第五十一条 各县人民政府可参照本办法制定具体实施办法。

  第五十二条 本办法自公布之日起施行。2004年4月10日市政府公布的《连云港市城市房屋拆迁管理规定》(连政发〔2004〕85号)同时废止。



从日本地震海啸谈我国保障房建设中的监理工作

建纬(昆明)律师事务所 孙可律师

2011年3月11日,日本发生里氏9.0级特大地震海啸,损失惨重,举世震惊。然而,此后到日本采访的中国记者却发现:“整个城区的建筑物保存完好让人出乎意料,仅从外观上看,几乎没有一栋楼房有裂痕,连玻璃都没有破裂,楼顶上的广告牌也完好无损。很难相信这里竟是处于此次强震海啸中心区域的仙台市。”
在日本地震前夕,云南盈江发生里氏5.8级地震,截止3月10日24时,造成房屋倒塌1039户、3147间,严重损坏4994户、22054间,轻度损坏7532户、24950间。
同为地震,同为地震中的建筑物,二者之间的差距竟然如此巨大?!
3月,两会期间,中央将保障房建设提到了重要议事日程,计划在十二五期间,新建保障性住房3600万套。上述保障房计划的推出表明,未来几年,中低收入家庭、进城农民工、大学毕业生、棚户区住户和农村危房户等住房困难群体,将根据其住房困难程度和经济承受能力,陆续享受到相应的住房保障。这是一个特别好的消息,这也意味着在接下来几年的时间里,将会进入一个保障房分配的高峰。无疑是令人振奋的好消息。
然而,这么大面积、大范围内的保障房建设,其建设质量有保障吗?
早在2009年,针对上述问题,住建局某副部长表示,我们通过建筑质量监管若干个程序来保证房子的质量。比如在施工以前,有一个程序叫施工图审查,在施工图审查当中就应该确保各类房屋建筑工程的质量标准,符合国家强制性标准的要求。如果审查当中,发现存在弊端,必须改正,否则就过不了施工图审查这道关。施工环节,有监理制度,也有建设单位、施工单位的质量责任制度,在开工以后、投入使用以前,还有验收备案的程序,检查完成的房子和当初设计的是不是完全一致。该副部长表示:“对于保障性住房,它的监管程度还要严格于一般的商品住房,在我们的文件当中是这样要求的。”同年,住建部在全国开展过建设工程质量监督执法检查,其中住宅工程检查的重点是各类保障性住房。在工程实体质量检查中,建筑结构及抗震设防的勘察设计质量,以及工程地基基础和主体结构质量都成为检查的重点。
但是,保障房建设中的种种怪象此后在北京已经悄然出现。2010年10月9日,由北京日月房地产开发有限公司建设的旧宫三角地保障房项目部分在建工程结构混凝土强度未达到设计要求。经检测和专家论证,北京市建设行政主管部门决定拆除B、C区6栋楼地上结构部分,另外两栋楼进行局部加固处理。这是北京保障房建设中首次出现的因质量问题拆除重建的案例。
在北京市建委的责任认定中,北京华跃腾飞混凝土有限责任公司没有履行质量责任,为工程提供了不符合质量要求的混凝土产品,对这起质量事故负有直接责任;建设单位日月房地产对采购的预拌混凝土没有履行质量责任,对质量事故负有重要责任;施工单位北京住宅第二开发建设有限公司在施工过程中不按照施工技术标准对预拌混凝土进行检验,负有施工和管理的重要责任;监理单位北京日日豪工程建设监理有限责任公司对施工中出现的违反施工技术标准的行为没有采取有效的措施进行管理和制止,对质量事故负有监理责任。与之形成鲜明对比的是,同一开发商在同一小区开发的商品房没有检测出质量问题。一时间,保障房的质量问题成为全社会的热议焦点。
“不敢说30%,全市范围内至少也有10%的保障房是存在质量问题的。”事后,一位不愿透露姓名的北京某房地产开发商这样告诉某报的记者。
具有讽刺意义的是,该开发商为消除商品房业主的顾虑特别申明说,商品房没有问题,有问题的只是保障房。央视名嘴白岩松就此诙谐地指出,这属于开发商一种难得的自我举报,“他明确地告诉大家商品房是没有问题的,检测也是没有问题的,但是在保障住房这块就出现了问题,他是明知故犯,他是故意地来偷工减料,建设这种质量低劣的保障住房。”
不久前,某地联合检查组在检查中发现,大部分监理单位能依法开展监理工作,但也有少数监理单位存在违规问题,具体表现在以下五方面:一是大部分项目无施工许可证手续,但监理企业在开工报告上已签字;二是监理人员与监理规划不符;三是监理人员未在主管部门押证管理,监理合同未在主管部门备案;四是安全管理制度不健全,专项施工方案不健全,对施工单位存在隐患下发整改指令不执行又未向主管部门上报;五是监理单位未在规定时间将项目信息录入监理信息系统。
作为工程建设市场的三大主体之一,监理理应发挥重要的作用。《建设工程监理规范GB50268-2000》已实施了十年有余,国家、云南省和昆明市相关的现行强制性标准和技术规范、规程也已经形成体系。但在保障房工程建设中,重设计、重施工、轻监理的观念仍然普遍。突出表现在建设方与监理方的关系不平等,现场工程指挥部常常凌驾于监理方之上,其中一个重要的原因是监理费由建设单位支付。有的监理单位一味倚靠建设单位,一切听从建设单位的指示与安排,有法不依,执法不严,丧失了作为市场中公正、独立的第三方的地位和权力,也使监理丧失了在项目建设过程中的权威性和公正性。
监理收费偏低或过低、监理队伍良莠不齐、一切为工期让路、发生问题时处罚严重,参与保障房建设的监理单位的“苦水”似乎很多。但是,在房屋质量面前,在同样面临真正的考验面前,在事实面前,我们必须承认差距,我们必须正视未来。
俗话说得好:“有为才有位”。已经参与或者将要参与3600万套保障房建设的监理人,你们将如何履行自己的监理职责呢?