岳阳市人民政府关于印发岳阳市物业管理招标投标办法的通知
湖南省岳阳市人民政府
岳政发[2006]14号岳阳市人民政府关于印发岳阳市物业管理招标投标办法的通知
各县、市、区人民政府，岳阳经济开发区、南湖风景区、屈原管理区，市直及中央、省属驻市各单位：
《岳阳市物业管理招标投标办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。
二○○六年六月十五日
岳阳市物业管理招标投标办法
第一章 总则
第一条 为规范物业管理招标投标活动，保护当事人合法权益，促进物业管理市场公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》（国务院令第379号）等法律法规的规定和建设部《关于印发<前期物业管理招标投标管理暂行办法>的通知》（建住房〔2003〕130号）精神，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内物业管理（包括前期物业管理）招标投标活动，适用本办法。
前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。
第三条 实施物业管理应当按本办法规定，通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
住宅小区总建筑面积在2万平方米以下、非住宅楼总建筑面积1万平方米以下、综合楼总建筑面积1.5万平方米以下的，或投标人少于3个的，经物业所在地市、县（市）房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘相应资质的物业管理企业。
第四条 财政投资兴建和使用财政性资金管理的物业，包括办公、会议、体育、文化、新闻、酒店、招待所等各类物业，必须依照《中华人民共和国政府采购法》及本办法采用公开招标方式选聘物业管理企业。
第五条 物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实守信的原则。
第六条 市、县（市）房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。
第七条 任何单位和个人不得违反法律、法规规定，限制或者排斥具备投标资格的物业管理企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。
第二章 招标
第八条 本办法所称招标人是指物业的建设单位、业主、业主大会。
物业未交付使用或物业已交付使用但业主大会尚未成立的，由建设单位负责物业管理的招标工作；业主大会已经成立的，由业主委员会代表业主大会负责物业管理的招标工作。
第九条 前期物业管理招标投标，招标人应当按照以下时限完成物业管理招标投标工作：
（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；
（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
第十条 招标人应当界定有关房屋共用设施设备和物业管理用房等公共财产，并负责建立或补充专项维修资金的具体事项。
第十一条 物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
住宅小区总建筑面积市区在8万平方米以上，县（市）在5万平方米以上的应当公开招标。
招标人公开招标的，应当提前15日在《岳阳房地产信息网》上发布招标公告。
招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况、获取招标文件的办法等事项。
招标人邀请招标的，应当向3个以上具有相应资质的物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。
第十二条 招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜；有能力组织招标活动的，可自行组织招标活动,但应当向当地房地产行政主管部门备案。
招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本办法对招标人的有关规定。
第十三条 招标代理机构是依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的社会中介组织。
第十四条 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。招标文件应包括以下内容：
（一）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目的基本情况（含占地面积、建筑面积、产权状况、商业用房及物业管理用房、共用部位共用设施设备及公共场地、园林绿化、社区文化设施等）；
（二）物业管理服务内容、要求及服务标准等；
（三）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；
（四）评标标准和评标方法；
（五）招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；
（六）物业管理服务合同的签订说明；
（七）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。
第十五条 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报物业所在地的县级以上房地产行政主管部门备案：
（一）与物业管理有关的物业项目开发建设政府部门批件；
（二）招标公告或者投标邀请书；
（三）招标文件；
（四）法律法规规定的其他材料。
第十六条 公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。
实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。
资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。
第十七条 经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。
在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人作为招标文件收受人。
第十八条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标文件提交截止之日止，最短不得少于20日。
第十九条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
第二十条 招标人应当根据物业管理项目的具体情况，组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。
第二十一条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。
招标人设有标底的，标底必须保密。
第二十二条 在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。
第三章 投标
第二十三条 本办法所称投标人是指响应物业管理招标、参与投标竞争的物业管理企业。投标人应当具有相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其他条件。
第二十四条 投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。
第二十五条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。投标文件应当包括以下内容：
（一）投标函；
（二）投标报价（包括管理费的收支预算方案）；
（三）管理组织结构（管理体制、管理方法、机构设置）；
（四）管理服务用房及其他物质装备配置方案；
（五）管理服务分项标准和管理目标（服务承诺）；
（六）便民服务措施；
（七）社区文化服务方案；
（八）各项物业管理制度；
（九）招标文件要求提供的其他材料。
第二十六条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止之日前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件为无效投标文件，招标人应当拒收。
第二十七条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照本办法第二十六条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。
必须进行招标投标的物业管理项目，其有效投标文件少于3个的，招标人应依照本办法重新招标。
第四章 开标评标和中标
第二十八条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。
第二十九条 开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：
由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。
招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封。
开标过程应当记录，并由招标人存档备查。
第三十条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。
评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。
评标委员会的专家成员，由招标人从房地产行政主管部门建立的物业管理评标专家名册中采取随机抽取的方式确定。
与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。
第三十一条 房地产行政主管部门应当建立物业管理评标专家名册。并对进入名册的专家进行有关法律和业务培训，对其评标能力、廉洁公正等情况进行综合考评，及时取消不称职或者违法违规人员的评标专家资格。被取消评标专家资格的人员，不得再参加任何物业管理评标活动。
第三十二条 评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。
评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。
评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及评标有关的其他情况。
前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。
第三十三条 评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采取书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
第三十四条 在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。
评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。
除了现场答辩部分外，评标应当在保密的情况下进行。
第三十五条 评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确认。
第三十六条 评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。
依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，招标人应当依照本办法重新招标。
第三十七条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。
招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。
第三十八条 招标人应当在投标有效期截止时限起30日内确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。
第三十九条 招标人向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并应当返还其投标书。
招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上房地产行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。
第四十条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
第四十一条 招标人在规定时限内无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿，并重新组织招标。
第四十二条 投标人和利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。
第五章 法律责任
第四十三条 对物业管理招标投标活动中的违法违规行为，依照《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国政府采购法》、《物业管理条例》进行处罚。
第六章 附则
第四十四条 本办法自发布之日起施行。
承德市人民政府关于印发承德市建设项目交通影响评价编制管理办法的通知
河北省承德市人民政府
承德市人民政府关于印发承德市建设项目交通影响评价编制管理办法的通知
各县、自治县、区人民政府，开发区管委会，市政府各部门：
《承德市建设项目交通影响评价编制管理办法》已经市政府研究同意，现印发给你们，请遵照执行。
二Ｏ一二年四月九日
承德市建设项目交通影响评价编制管理办法
第一条 为有效配置本市土地与空间资源，促进土地利用与城市交通协调发展，规范本市建设项目交通影响评价编制管理工作，依据《中华人民共和国城乡规划法》、《河北省城乡规划条例》、《建设项目交通影响评价技术标准》等法律法规和技术标准的有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于承德市城市空间发展战略规划所确定的城市规划区范围内进行交通影响评价的建设项目。
第三条 市城乡规划行政主管部门负责本市建设项目交通影响评价管理工作。
第四条 交通影响评价必须以经批准的城市总体规划、详细规划、城市空间发展战略规划为依据。
第五条 建设项目交通影响评价在建设项目选址（或国有土地出让地块核发规划条件）阶段或建设项目规划方案报审阶段进行。经评审合格的交通影响评价报告作为核发建设项目选址意见书（或出具规划条件）或审查建设项目规划方案的依据之一。
第六条 符合下列要求的建设项目，应当在建设项目规划方案报审阶段进行交通影响评价。
（一）住宅
1.宿舍、保障性住宅类：老城区新增建筑面积4万平方米以上，其他地段新增建筑面积8万平方米以上；
2.普通住宅、高级公寓、别墅类：老城区新增建筑面积2万平方米以上，其他地段新增建筑面积6万平方米以上；
（二）商业（批发市场除外）、服务业、办公类：老城区新增建筑面积1万平方米以上，其他区域新增建筑面积3万平方米以以上；
（三）场馆与园林、医疗类：新增配建停车位100个以上；
（四）混合类建设项目（建设项目使用功能含两种或两种以上）：总建筑面积或指标达到项目所含建设项目分类中任一类的启动阈值；
（五）市城乡规划行政主管部门认为需要在规划方案报审阶段进行交通影响评价工作的工业类及其他建设项目。
第七条 符合下列要求的建设项目，应当在建设项目选址（或者国有土地出让地块核发规划条件）阶段进行交通影响评价。
（一）建设项目规模达到规划方案阶段启动阈值的3倍及以上的建设项目；
（二）公路客货运场站、铁路客货运场站、民用机场、公共交通枢纽、物流中心、停车泊位大于100个的社会停车场（库）、封闭的城市道路出入口、高速公路（市区段）出入口等重要交通设施；
（三）单独报建的学校类建设项目；
（四）各类批发市场、农贸市场、大型菜市场等建设项目；
（五）市城乡规划行政主管部门认为需要在建设项目选址（或者国有土地出让地块核发规划条件）阶段进行交通影响评价的其它建设项目。
第八条 建设项目交通影响评价范围应符合下列规定：
（一）规划方案报审阶段交通影响评价范围为建设项目相邻城市主干路或快速路围合的范围；
（二）选址或核发规划条件阶段交通影响评价范围为建设项目相邻第二条城市主干路或快速路围合的范围；
（三）当按照本办法第八条第1、2款规定的交通影响评价范围附近存在比较明显的交通瓶颈或交通敏感区域时，应适当扩大评价范围，把交通瓶颈和交通敏感区域纳入评价范围。
第九条 建设项目交通影响评价年限为建设项目正常使用初年和总体规划目标年。
第十条 交通影响评价时段与评价日应符合下列规定：
（一）当建设项目新生成交通需求的高峰时段与背景交通高峰时段基本重合时，建设项目新生成交通需求的高峰时段应为交通影响评价时段。当二者不重合时，建设项目新生成交通需求的高峰时段与背景交通高峰时段均为交通影响评价时段；
（二）按照工作日、非工作日分别叠加评价时段的建设项目新生成交通需求，对交通系统最不利日作为交通影响评价日。当难以判断时，应对工作日和非工作日分别评价。
第十一条 建设项目交通影响评价报告应包含以下内容：
（一）建设项目概况；
（二）评价范围与年限；
（三）评价范围现状与规划情况，主要包括评价范围内土地利用与交通发展情况等；
（四）现状交通分析：
1.交通调查方案说明；
2.现状交通运行状况评价。主要对评价范围内各种交通方式的交通流特征、交通设施、交通管理政策及措施进行说明，对评价范围内的现状道路、公共交通、自行车、行人和停车等交通系统的管理措施、供需和运行状况进行分析，提出现状交通系统存在的问题。
（五）交通需求预测：
对各评价年限、各评价时段的背景交通和项目新生成交通进行预测，分析评价范围内交通系统的交通量分布和运行特征。
（六）交通影响程度评价：
1.评价范围内主要交通问题分析。根据交通系统供需分析和交通影响程度评价，提出评价范围内交通系统存在的主要交通问题；
2.评价建设项目新生成交通需求对评价范围内交通系统运行的影响程度。评价对象包括范围内各种交通系统，包括机动车、公共交通、停车、自行车和行人等；
（七）交通系统改善措施与评价：
1.建设项目内部进行交通设施优化，改善出入口布局与组织。主要内容包括根据出入口与外部交通的衔接状况，提出出入口数量、大小、位置以及交通组织的改善建议，优化建设项目内部道路与停车布局；
2.评价范围内进行科学、合理、可实施、符合城市客观发展需要及空间布局要求的交通系统改善。主要内容包括：各交通方式的交通组织优化，道路网络改善和道路改造措施，出入口和交叉口的渠化以及信号改善措施，公共交通系统改善，自行车、行人和无障碍交通系统改善，停车设施改善等；
3.改善措施评价。
（八）结论及建议：
1.评价结论。明确项目建成对评价范围内交通系统的影响程度，明确交通改善后建设项目交通影响可否接受。交通影响程度为不可接受的建设项目，应对其选址、报审方案提出调整建议；
2.明确必要性措施。提出保证建设项目交通影响可接受的前提条件，对评价范围内交通系统影响为显著影响的建设项目，应明确必要性措施；
3.明确建议性措施。主要包括对建设项目内部或评价范围内交通系统推荐采取的措施与方法。
第十二条 交通影响评价采用的基础资料应完整，准确，有效，交通需求分析、交通影响程度评价、交通改善措施与评价采用的标准应符合《建设项目交通影响评价技术标准（CJJ/T141-2010）》要求。采用虚假数据，进行虚假预测、虚假评价的交通影响评价报告编制单位，须承担相应法律责任。
第十三条 承担交通影响评价编制任务的单位，必须具备专业交通咨询资质或乙级以上（含乙级）城市规划设计资质。其中承担方案报审阶段交通影响评价编制任务的单位，其资质不得低于相应规划方案编制单位的资质；规划方案编制单位不得承担相应方案报审阶段交通影响评价编制任务。
第十四条 城乡规划行政主管部门应当组织专家、相关专业部门对交通影响评价报告进行评审，经过评审，认为不符合要求的，城乡规划行政主管部门应当要求申报单位重新修正、完善评价报告。经专家、相关部门审查认为交通影响评价报告提出的必要性改善措施不科学合理，不符合城市客观发展需要及空间布局要求，专家及专业部门应提出对选址、报审方案进行调整。
第十五条 建设项目选址阶段交通影响评价费用由申报建设项目选址的建设单位负责；国有土地出让地块核发规划条件阶段交通影响评价费用由取得土地使用权的建设单位负责；建设项目规划方案报审阶段交通影响评价费用由报审建设项目规划方案的建设单位负责。
第十六条 建设项目交通影响评价工作除应遵守本管理办法外，还应符合现行相关法律法规、技术规范和标准的规定。
第十七条 本办法由承德市城乡规划局负责解释。
第十八条 本办法自公布之日起实行。
