吉林市物业专项维修资金管理办法
吉林省吉林市人民政府
吉林市人民政府令
第一六六号
《吉林市物业专项维修资金管理办法》已经２００５年１０月１３日吉林市人民政府第１３届４４次常务会议讨论通过，自２００５年１２月１日起施行。
市长 徐建一
２００５年１０月１８日
吉林市物业专项维修资金管理办法
第一章 总则
第一条 为加强物业专项维修资金（以下简称维修资金）管理，维护业主的合法权益，根据国务院《物业管理条例》及有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 维修资金用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后日常维修养护以外的大中修、更新改造。
本办法所称共用部位是指房屋主体承重结构（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施设备是指单栋楼或物业管理区域内，建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、通讯设施、监控设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车库、公益性文体设备和共用设施设备使用的房屋等。
前款规定的共用设施设备中的上水管道、加压水泵、供电线路、煤气（天然气）线路、锅炉、暖气线路、通讯和有线电视线路等及其使用的房屋的维修、养护，由管理单位承担维修养护责任，不得使用业主的维修资金。
第三条 本市行政区域内维修资金的监督管理适用本办法。
第四条 已售出的商品房、集资联建房、经济适用房（以下简称商品房）和公有住房等均须建立维修资金。
第五条 市、县（市）物业管理行政主管部门负责商品房维修资金的管理及公有住房出售单位维修资金的监管。其下设的物业管理机构负责日常工作。
区物业管理行政主管部门负责维修资金使用的指导、监督。
市、县（市）财政部门负责维修资金管理和使用的监督。
第六条 维修资金管理实行“专户存储、专款专用、业主决策、政府监督”的原则。
第二章 维修资金缴存
第七条 商品房的维修资金由售房单位代为收缴，售房单位代收维修资金时，须与市、县（市）物业管理行政主管部门签订维修资金代收代缴协议。售房单位应按协议规定的缴存时间，足额缴存维修资金。
第八条 商品房屋购买人应按购房款２．５％的标准缴存维修资金。收缴单位须向缴存业主出具维修资金专用票据。
商品房维修资金归业主所有。
第九条 业主办理房屋权属证书时，应当向房地产登记机构出示维修资金专用票据。
第十条 公有住房售房单位须将收取和提取的维修资金缴存至其设立的专用账户，并向市、县（市）物业管理行政主管部门备案。其缴存标准：
（一）购房人应当按房改售房款标准２％的比例缴存维修资金，归全体业主共同所有，不计入销售收入；
（二）售房单位应当按多层住宅售房款的２０％、高层住宅售房款３０％的比例，一次性从售房款中提取维修资金，归售房单位所有。
公有住房售房单位收取和提取的维修资金，专项用于该住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修、更新改造。
第十一条 维修资金账面余额低于首次缴存额３０％的，由业主大会决定续缴事宜。
第十二条 本办法施行前未缴存、未补缴商品房维修资金的，应当补缴；未缴存、未补缴的，房地产登记机构不予办理房屋产权登记。
第十三条 维修资金专款专用，任何单位和个人不得挪作他用。
第三章 维修资金管理
第十四条 市、县（市）物业管理行政主管部门应当建立维修资金财务核算、财务预决算、使用计划报批、审计监督、业主查询及对帐等制度，接受业主监督。
第十五条 市、县（市）物业管理行政主管部门及维修资金管理单位应在商业银行设立维修资金专户。维修资金自存入专用账户之日起按同期活期存款利率计息。
维修资金闲置时，除可用于法律法规规定的范围外，严禁挪作他用。
第十六条 维修资金利息净收益转作维修资金滚存使用和管理。
第十七条 业主转让房屋时，结余的维修资金随房屋所有权同时过户。
第十八条 因拆迁或其它原因造成房屋灭失的，维修资金管理单位应当将维修资金账面余额返还业主。
第四章 维修资金使用
第十九条 维修资金的使用由业主决策，并由物业管理行政主管部门监督。
维修资金的使用以物业管理区域、栋、单元为决算单位，工程费用按业主所拥有的建筑面积比例分摊到户。
第二十条 维修资金使用单位根据物业共用部位、共用设施设备状况制定大中修、更新改造方案，内容包括：
（一）大中修、更新改造项目；
（二）工程预算；
（三）受益业主户数及维修资金的帐面余额明细；
（四）维修工程的组织方式。
大中修、更新改造方案须经三分之二以上受益业主或按业主大会议事规则授权的业主委员会书面同意。
第二十一条 维修资金使用单位应持大中修、更新改造方案，到所在县（市）、区物业管理行政主管部门备案。
第二十二条 维修资金使用单位应当与工程施工单位签定工程施工合同，并报所在县（市）、区物业管理行政主管部门备案。
第二十三条 业主或业主委员会可以自行或委托他人对工程施工进行监督，并组织验收。
第二十四条 维修资金管理单位依据大中修、更新改造工程费用按户分摊，在受益业主维修资金帐户中核减。
第二十五条 物业共用部位、共用设施设备存在安全隐患或影响正常使用，需大中修、更新改造时，相关业主应当给予配合；拒不配合的，由业主委员会按业主大会决定或业主大会议事规则规定支付分摊维修资金。
第二十六条 已划入物业管理区域内的独立使用的非住宅物业业主应按拥有房屋的建筑面积，承担共用设施设备的大中修、更新改造费用。
第二十七条 未按规定建立维修资金的，发生大中修、更新改造时，由受益业主承担。
第五章 罚则
第二十八条 违反本办法，有下列情形之一的，由市、县（市）物业管理行政主管部门按下列规定予以处罚。情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（一）违反第七条、第十条、第十三条规定，未经委托擅自收取维修资金，不按规定时间缴存维修资金至维修资金专用账户，挪用维修资金的，追回挪用的维修资金，给予警告，没收非法所得，并处挪用数额２倍以下罚款；物业管理企业挪用维修资金，情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
（二）违反第八条规定，收取维修资金未出具专用发票的，责令限期缴存至物业管理行政主管部门指定的专用帐户并处２０００元至１００００元罚款。
第二十九条 当事人对行政处罚不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。行政复议或行政诉讼期间，处罚决定不停止执行。
第三十条 物业管理行政主管部门及维修资金管理工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或截留、挪用、侵占维修资金的，由其所在单位或上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附则
第三十一条 本办法由市房地产管理局组织实施。
第三十二条 本办法自２００５年１２月１日起实施。
六盘水市人民政府办公室关于印发市级政府性投资项目BT投融资建设管理试行办法的通知
贵州省六盘水市人民政府办公室
市人民政府办公室关于印发市级政府性投资项目BT投融资建设管理试行办法的通知
市府办发2009[55]号
各县、特区、区人民政府，各经济开发区管委会，市人民政府各工作部门、各直属事业单位：
《六盘水市市级政府性投资项目BT投融资建设管理试行办法》已经市人民政府2009年5月7日第31次市长办公会议研究通过，现印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。
二○○九年五月十五日
六盘水市市级政府性投资项目
BT投融资建设管理试行办法
第一章 总 则
第一条 为进一步深化投融资体制改革，拓宽市级政府性投资项目的融资和管理模式，对采用BT模式进行投融资建设的项目（以下简称BT项目）进行规范管理，根据《中华人民共和国招标投标法》、《贵州省招标投标条例》等法律法规和规章，结合我市实际，制定本办法。
第二条 采用BT模式进行投融资建设的市级政府性投资项目，适用本办法。
第三条 本办法所称BT模式（bulit-transfer）即“建设—移交”模式，是指由政府授权的项目业主将拟建设的项目，通过招标方式选择具备相应能力的投融资建设法人（以下简称投资人），由该法人负责项目的投融资和施工，工程竣工后，移交给项目业主，项目业主在约定的回购期内，以回购的方式分期付款。
第二章 BT项目的确定
第四条 采用BT模式的政府性投资项目，主要适用于市政基础设施项目和公益事业项目。政府性投资在5000万元以上，项目业主不具备项目管理能力或短期内建设资金筹措困难的项目，经批准后可采用BT模式建设。
第五条 确定采用BT模式建设的项目原则上采取政府指定和业主申请两种方式。
政府指定方式是指政府通过行政指令，要求项目采用BT模式建设的方式。
业主申请方式是指项目业主鉴于自身筹措资金、管理能力方面存在不足，编制书面报告向项目审批部门申请采用BT模式建设的方式。项目审批部门收到申请报告后，应根据政府建设资金动态平衡计划、申请项目实际情况等进行审查，审查通过后报市人民政府同意方可采用BT模式。
第三章 投资人的确定
第六条 BT项目在确定投资人前，原则上应当具备满足工程施工的条件。
第七条 BT项目要严格实行招投标制度。项目业主应通过招标选择投资人，招标方案报市发展改革委会同财政、监察、审计、工商等单位审查核准。
第八条 BT项目的招投标活动应在市建设工程交易中心进行，接受招投标监管部门的监管。
BT项目的评标应采用综合评标法，对投标单位的投融资能力、施工能力、履约信用、回购费用及让利、投资回购期等内容进行综合评审。
评标过程中，应对回购费用制定拦标价。拦标价的编制应结合且不得超过工程项目审批的概算和预算，编制完毕后报市发展改革委和市财政局审查同意。
第九条 具备相关资质且有经济实力的建设企业的不同独立法人，可以组成联合体进行投资建设。联合体组成单位原则上不得超过两家。
联合体各方应签订联合协议，明确牵头单位、各方工作内容、权利义务以及利润分配方案。联合协议的合理性和可行性，应作为招标过程中资格审查的重要内容。
联合协议签订后应报项目业主、审批部门、行业主管部门备案。
第十条 具备以下条件的，方可确定为投资人：
（一）经营情况良好，具有一定的投融资能力，原则上投资人自有资金能够满足项目建设需要。
投资人自有资金不能满足项目建设需要的，投入项目的自有资金不得低于项目投资的35%，并提供金融机构资金证明，其余资金应提供市级以上金融机构出具的中长期贷款承诺函。
（二）具有BT项目施工必备的资质，有类似工程的施工经验，具有相应的机械设备和工程技术人员，相应的管理能力。
（三）诚实守信，财务报表等真实可靠，无工程施工劣迹，未被列入国家、省、市、县黑名单。
第四章 项目业主和投资人的职责
第十一条 项目业主的职责：
（一）按照规定办理项目可行性研究报告、初步设计等审批手续，委托有资质的中介机构编制满足施工需要的设计文件及其他技术资料。
（二）负责办理项目涉及的规划、环保、国土资源、水土保持、建设等各种手续，并负责完成项目涉及的征地、拆迁、补偿、安置工作。
（三）依法组织对项目的勘察、设计和监理进行招标，并接受监督部门监督。
（四）监督投资人资金的到位，督促建设进度。
第十二条 投资人的职责：
（一）组建与项目建设管理相适应的机构，由该机构具体实施项目建设。对投资较大、工期较长的项目应成立项目公司，项目公司的成立不改变投资人对项目承担的权利和义务。
（二）足额筹集到位自有资金、银行贷款和其他来源的资金，专户存储、专账管理、专款专用。
（三）依法组织对项目的重要设备材料采购进行招标，项目业主参加，并接受监督部门监督。
（四）按设计文件组织工程建设，实施项目管理；负责组织工程竣工验收、资料归档并移交；负责质量缺陷责任期内施工、设备材料供应商保修工作的管理；投保建设工程所涉及的全部保险险种以及完成合同约定的其他事项。
（五）切实搞好工程质量自检，严把质量关，杜绝豆腐渣工程。自觉接受政府部门对质量的强制监督，并对工程质量实行终身负责制。
（六）严格执行政府投资项目的有关规定，完成合同约定的建设内容。涉及项目规模、内容、功能、标准的设计变更，必须按程序报原审批部门同意。
（七）不得将合同签订的工程内容进行转包，未经项目业主同意不得分包，不得让设备材料供应商垫资建设。
第十三条 BT项目实行合同管理。投资人确定后，项目业主须与投资人签订合同，明确建设内容、建设工期、回购方案、违约处罚等相关事宜。
签订的合同除执行《合同法》报相关部门外，还应报项目审批部门和财政部门备案。签订的合同存在重大缺陷的，有关部门有权责令整改。
第十四条 项目在移交前和移交后的产权，均属于项目业主。在投融资和建设过程中，投资人只代理行使项目业主职权。
第五章 回 购
第十五条 项目业主在制定回购支付条件时，应充分考虑投资人的合理利润，并根据政府建设资金平衡状况确定项目支付方式和回购期，预留资金不得低于建安工程费5%的质量保证金。
回购期原则上为两年，但不得在主体工程质量保修期内结束。
第十六条 回购费用原则上采用中标价。报审批部门同意发生的设计变更，经财政评审机构评估投资后，可计入回购费用。
第十七条 项目完工后，由市发展改革委会同财政、审计、行政主管部门、项目业主及投资人按照合同约定的方式对回购条件逐项核查、认定。项目竣工验收合格，符合回购条件的，报经市人民政府同意后，双方签订回购备忘录，项目进入回购期。回购备忘录应报项目行政主管部门和审批部门备案。
项目不能达到回购条件的，项目业主不得回购，由投资人组织整改，直至符合回购条件。
项目未能按照合同要求的工期交付使用的，应按照合同约定扣减回购费用或予以处罚。
第十八条 项目业主应维护投资人的合法利益，不得随意变更回购条件、违约扣减或截留应付合同款。
第六章 监督和法律责任
第十九条 BT项目的建设过程应遵守国家、省、市现行有关工程建设的各项法律、法规和规定。
第二十条 各有关部门、项目业主不得为投资人提供融资担保，不得利用BT项目作为担保物为投资方的其他项目投资行为提供担保。
第二十一条 发展改革、财政、建设、规划、国土资源、环保、审计、工商等单位，要按照各自职责加强监督、指导、协调、检查、评估、审计，帮助解决项目实施中存在的问题。
发展改革部门须严格审查可行性研究报告和初步设计，严格控制施工过程中的设计变更和现场签证，并会同财政部门编制政府投资项目动态平衡计划，指导和监督项目业主搞好投资人招标工作。
建设、交通、水利等行业主管部门要指导行业内项目业主和投资人办理手续、签订合同，严格监督工程质量。
第二十二条 BT项目实施过程中，如投资人在建设内容、建设规模、建设标准、建设工期、资金到位和使用、转包分包方面存在重大违约行为的（不可抗力除外），项目业主有权终止合同，收回投融资建设权，并由有关执法部门依法对其进行处罚。
第二十三条 BT项目实施过程中，项目业主和投资人之间不得徇私舞弊、滥用职权、行贿受贿、暗箱操作，对违法乱纪的，要依法追究法律责任。
第二十四条 招投标过程中，经有关监督部门认定，投标单位存在围标、串标、陪标以及恶意低价骗取中标等行为的，评标委员会有权取消投标人投标资格，并由有关监管部门将其列入黑名单。
第七章 附 则
第二十五条 本办法由市发展改革委负责解释。
第二十六条 本办法自印发之日起30日后执行。
第二十七条 各县、特区、区可参照本办法执行。
